VERDUBBELING
De verhouding tussen huizen en appartementen op de Vlaamse woningmarkt sloeg de voorbije jaren stevig door naar de tweede categorie. In 1995 telde Vlaanderen 438.000 appartementen; in 2020 waren dat er 882.000, leren de cijfers van Statbel, het Belgische statistiekbureau. In vrijwel elke provincie is het aantal appartementen in die periode minstens verdubbeld, en in Limburg zelfs bijna verdrievoudigd. Ten opzichte van het totale woningpark in België is het percentage appartementen de afgelopen kwarteeuw gestegen van 18,6 procent naar 28,6 procent. Vooral de laatste vier jaar ging het hard. In die periode kwamen er in Vlaanderen 86.277 appartementen bij, bijna zestig per dag. Ter vergelijking: het aantal huizen groeide met 17 stuks per dag aan.Is de traditionele huisje-boompje-beestje-mentaliteit aan het verdwijnen? In zekere zin wel, zegt Rik- kert Leeman, ceo van de Gentse projectontwikkelaar Alides, een onderdeel van de familiale bouwgroep Maes. "Dat er nu zo veel appartementen gebouwd worden, heeft te maken met vraag en aanbod."
Leeman wijst onder meer de gezinsverdunning en de vergrijzing aan als oorzaken. Huishoudens tellen gemiddeld steeds minder personen. De opkomst van één- en tweepersoonshuishoudens doen de vraag naar appartementen stijgen. Maar ook ouderen zijn een doelgroep, zegt Leeman. “Zij willen niet meer in verouderde, grote en slecht geïsoleerde woningen wonen. Die kosten veel aan onderhoud en energie."
AFBRAAK RIJWONINGEN
Sien Winters van Steunpunt Wonen, een samenwerkingsverband van onderzoekers aan vier universiteiten, noemt de verschuiving een van de belangrijkste trends op de Belgische vastgoedmarkt. “De groei van de appartementenmarkt volgt de verdunning van de huishoudens. Er is meer vraag door de groei van één- en tweepersoonshuishoudens. Appartementen hebben ook een groter potentieel doordat ze meer verschillende groepen aanspreken.” Winters stelt vast dat er momenteel rijwoningen worden afgebroken om plaats te maken voor appartementen. Ook de stijging van de grondprijs is daarbij een belangrijke factor. Mede doordat er steeds minder bouwgrond voorhanden is, wordt het interessanter om te verdichten en in de hoogte te bouwen. Een andere factor is de bevolkingstoename. Het aantal inwoners in België is in tien jaartijd met een half miljoen gestegen. Dat zijn er evenveel als er in Antwerpen wonen. Leeman: "Als je dat combineert met de beperking van het aanbod door het trage vergunningenbeleid, het tekort aan gronden en de sterke regels rond klimaat, dan verklaart dat de shift van huisje-boompje-beestje naar appartementen."Jurgen Van Bogaert van de Antwerpse ontwikkelaar Cores Development treedt hem bij. "Babyboomers verhuizen van een grote woning naar een appartement, jonge professionals blijven hangen in de steden. Daardoor zie je een shift van verkavelingen naar appartementen. Er is een verschuiving van huizen met veel onderhoud naar compacte en energievriendelijke woningen.”
BUY-TO-LET-MARKT
Hij ziet bij jongere toetreders op de woningmarkt ook een mentaliteitsverschuiving. Ze zijn terughoudender om een groot deel van hun inkomen te besteden aan bakstenen. Van Bogaert noemt dat een belevingsshift: er is een generatie die heel mobiel wil blijven, een internationale carrière wil uitbouwen en veel wil reizen. De drang om een woning te kopen is bij hen geringer.Een belangrijke motor achter de explosie van het aantal appartementen is ook de zogenaamde buy- to-let-markt. Heel wat Belgen besteden hun spaar- geld aan een of meerdere appartementen, die ze vervolgens verhuren. Op die manier hopen ze het rendement op hun spaarcenten te verhogen: de huuropbrengst is zelfs na aftrek van de kosten hoger dan de 0,11 procent die het spaarboekje opbrengt.
Ook fiscaal is het verhuren van een appartement interessant. De financieringskosten zijn aftrekbaar. En niet de reële inkomsten worden belast, maar het kadastraal inkomen. Daar zal niet snel verandering in komen, bleek onlangs nog toen de regering na een Europese veroordeling aankondigde de belasting op buitenlandse huurinkomsten te willen aanpassen, maar niet de binnenlandse. Er komt nog bij dat de inflatie de waarde van spaargeld gestaag ondermijnt, terwijl een huurappartement als waardevast wordt beschouwd. Zelfs in 2020, het jaar van de grootste naoorlogse crisis, stegen appartementen met7 procent in waarde.
Ook de Nationale Bank onderkent dat effect. Macro-econoom Geert Langenus: "De rente is nu zo laag dat er een niet-lineair verband is met de prijzen. Beleggers die op zoek zijn naar rendement kopen appartementen om te verhuren, en dat geeft de vastgoedprijzen een bijkomende boost. We zien dat mensen nu zelfs lenen om een beleggingsappartement te kopen." Met die laatste techniek kan je een hefboom zetten op je investering: als je de helft leent tegen een lage rente, is het rendement op de andere helft een stuk hoger.
"Vastgoed is stabiel voor wie rendement zoekt”, zegt ook Steven Trypsteen van ING België. "De rente zal nog lang laag blijven, terwijl de aandelenmarkten heel volatiel zijn. De belasting op huurinkomsten is nog altijd soepel. En ondanks de afschaffing van de woonbonus voor de gezinswoning blijft de financiering van een tweede woning wel fiscaal aftrekbaar.”
De projectontwikkelaars verkopen nu ongeveer 35 procent van de nieuw opgeleverde appartementen aan eigenaars die ze vervolgens weer verhuren. Verwacht wordt dat dit cijfer nog gaat stijgen. De sterren staan gunstig: banken blijven relatief streng bij de toekenning van woonkrediet, waardoor huurders langer blijven huren, het principe van de 'baksteen in de maag' is niet langer heilig, en de babyboomers blijven zoeken naar rendement. Cijfers van de Nationale Bank wijzen uit dat het marktaandeel van buy- to-let in de hypotheekaanvragen stevig is toegenomen. In 2016 werden nog 8 procent van de woonkredieten afgesloten met het oog op de verwerving van een opbrengstwoning, inde eerste helft van 2020 was dat 13 procent.
De groei van de appartementenmarkt volgt de verdunning van de huishoudens. Er is meer vraag door de groei van één- en tweepersoonshuishoudens
TOENEMENDE VRAAG NAAR HUURAPPARTEMENTEN
De buy-to-let-markt is tot ontwikkeling gekomen dankzij de lage rente, maar ook doordat de vraag naar huurappartementen toeneemt. Een belegging in een huurpand rendeert immers alleen maar als het niet leeg blijft staan bij gebrek aan huurders. Verwacht wordt dat de huurmarkt in België zal stijgen ten nadele van de koopmarkt. België is nu nog een land met relatief veel eigenaars. Volgens cijfers van Statbel is in ons land 68 procent van de gezinnen eigenaar van de woning. Dat cijfer ligt niet ver van het Europese gemiddelde, maar ligt wel hoger dan Duitsland en de Scandinavische landen. Van de Duitse gezinnen bezit slechts 51,1 procent de woning, de rest huurt.De groei van de huurmarkt heeft wel als effect dat kapitaalkrachtige Belgen rijker worden dankzij de huurinkomsten van minder vermogende landgenoten. De eerste groep heeft het geld om meer dan één woning te kopen, de tweede groep ontbeert juist het geld om zich toegang te verschaffen tot de markt voor koopwoningen. Maar Trypsteen denkt niet dat dit een toenemende ongelijkheid in België zal veroorzaken. "Mensen die geld hebben, investeren het toch. Als het niet in vastgoed is, dan in iets anders. Maar het klopt dat mensen zonder eigen kapitaal moeilijker kunnen ontlenen. De prijzen gaan omhoog, potentiële kopers moeten langer blijven sparen en blijven dus langer in de huurmarkt. Sommige vastgoedontwikkelaars spelen daarop in en gaan de panden die ze gebouwd hebben, zelf verhuren.
Bron: De Standaard
