2020 was een bijzonder jaar voor de Ardense vastgoedmarkt. Dat werd onlangs nogmaals bevestigd door nieuwe cijfers van de Federatie van het notariaat (Fednot). Na de lockdown en de bijbehorende reisbeperkingen in de lente kochten veel Belgen een tweede verblijf in de streek. Terwijl in de rest van het land de vastgoedactiviteit daalde, nam die in de Ardennen met 5,3 procent toe.
'Voor corona waren de Ardennen al populair, maar na het einde van de eerste lockdown nam de belangstelling pas echt fors toe. Soms was de vraag naar vastgoed zo groot dat er bijna geen woningen meer te koop stonden', zegt Frédéric Dumoulin, notaris in Durbuy. 'Vastgoedmakelaars belden mij van overal met de melding dat hun portefeuille aan woningen helemaal leeg was. Of ik niets wist dat te koop zou komen.’
Een belangrijk deel van de kopers zijn Vlamingen. In sommige populaire gemeenten maken ze een op de drie inwoners uit. In het Ardense dorpje Rendeux sprak vorig jaar zelfs 44 procent van de nieuwe huiseigenaren met een Vlaamse tongval. 'Vroeger kwamen hier veel Nederlanders, maar sinds daar een tiental geleden de fiscaliteit is veranderd, zie je ze nauwelijks nog’, bevestigt Dumoulin die trend. ‘Hier in Durbuy is eerder sprake van een Mare Coucke-effect. Sinds meneer Coucke hier fors heeft geïnvesteerd, komen er veel meer Vlamingen. In Durbuy zelf, maar nog meer in de omliggende gemeenten: in Wéris, La Roche of Erezée.'

ZES MAANDEN ZOEKEN

Antwerpenaar Jan Martens (46) is een van hen. Hij kocht en verbouwde een huis op het oude vakantie- domein Domaine de Bellevue, in het nabijgelegen Septon. 'Wanneer? Ik had geluk. Net voor de Coucke-hype hier begon’, zegt hij met een brede glimlach, starend naar het eindeloze, glooiende Ardense landschap achter zijn hypermoderne vakantiehuis. 'En ik ben niet alleen. Alles wat hier in de regio te koop komt, gaat onmiddellijk de deur uit.
Voor almaar meer huizen moetje stevig betalen. Mijn twee buren zijn nieuw en als je hier de weg verder naar boven rijdt, zie je een reeks Ardense chalets. Die zijn allemaal opgekocht door Vlamingen.’
Bart Dusselier (44) en zijn vrouw Tina (41) kunnen erover meespreken. Zij komen allebei uit West-Vlaanderen en runnen sinds begin dit jaar een ambachtelijke kruidenierszaak in het centrum van Durbuy. 'Zes maanden lang hebben we hier gezocht, eerst naar een handelspand, dan naar een woonhuis. Ik bekeek elke dag alle vastgoedsites. Maar telkens als er in en rond Durbuy een interessant pand vrijkwam, was dat binnen de dag verkocht. Het is pas toen een vastgoedmakelaar ons uit mededogen een lokaal woonhuis liet zien dat nog niet online te koop stond, dat we eindelijk onze Ardense droom konden waarmaken.'
Sindsdien is er een pak stress van hun schouders gevallen. ‘Waarom de Ardennen? Omdat het hier zo anders is. De mensen zijn hier vriendelijker en alles is hier a l'aise', glimlacht Tina. ‘In Torhout was ons leven veel gestresseerder. Ik mis het geen seconde. Toen we er enkele weken geleden terug waren om ons oude huis te verkopen, wou ik zo snel mogelijk weer naar hier terug.’
Haar man knikt. 'Hier hebben we veel meertijd voor de kinderen. De school is vlakbij. Bij de slotbel blijft een van ons beiden in de winkel en gaat de andere hen rustig ophalen. Weet u, het dichtstbijzijnde rood licht bevindt zich op 25 km. Ik stond er laatst voor met de auto en dacht: amai, dat is lang geleden.'
Dat alles heeft natuurlijk zijn invloed op de lokale vastgoedmarkt. De gemiddelde prijs van een woonhuis in de Ardennen is vorig jaar met10,8 procent gestegen. Dat is dubbel zo snel als de prijsstijgingen in de rest van het land (+5,7 procent). In Durbuy en vijf andere Ardense gemeenten (Erezée, Gouvy, Trois- Ponts, La Roche-en-Ardenne en Houffalize) overschreed de gemiddelde vastgoedprijs vorig jaar voor het eerst de psychologische drempel van 200.000 euro. Een groot verschil met veel goedkopere Ardense vakantiegemeenten als Viroinval (108.086 euro) en Hastière (110.596 euro). Al zijn ook daar de prijzen - mede door corona - aan een klim bezig.

COMFORT IS BELANGRIJK

Dat is volgens notaris Dumoulin niet het enige prijseffect. ‘De laatste maanden zie ik een duidelijke verschuiving van de interesse naar bouwgrond. Die is hier nog relatief goedkoop. Sommige Vlamingen kopen hier grond als belegging, anderen willen liever zelf een tweede woning bouwen.'
Veel van die kandidaat-bouwers komen bij Lies Ponnet terecht, een Nederlands sprekende architecte met een kantoor op een boogscheut van dat van Dumoulin. '90 procent van mijn cliënteel bestaat uit Vlamingen en ze investeren almaar verder en dieper in deze regio: tot zelfs in Rochefort en Hotton’, bevestigt ook zij de hype. 'Het verschil met de periode voor corona? De vraag is nu echt enorm en veel Vla¬mingen hebben een groter budget dan vroeger. Vroeger investeerden ze vooral in vakantiehuizen om te verhuren. Nu willen velen er in eerste instantie een familiale woning van maken.'
De meeste Vlaamse kandidaat-bouwers zijn volgens haar al wat ouder. Vaak zijn ze tussen de 50 en 60 jaar en hebben ze al volwassen kinderen. Ze eisen dan ook alle comfort. 'Een voorbeeld? Veel van onze klanten zijn fan van het suiteconcept, waarbij elke slaapkamer zijn eigen badkamer en toilet heeft, zoals in een hotel. Ook een eigen zwembad of een ander wellness-element, zoals een sauna, is bijna standaard geworden. We moeten daarom ook voor veel bouwprojecten een binnenhuisarchitect inhuren.’

VLAAMSE GELUIDSOVERLAST

Kortom, de afwerkingsgraad van de nieuwe vakantiehuizen komt door het Vlaamse Ardennenoffensief almaar hoger te liggen. Maar niet alleen comfort is belangrijk, ook de ligging is dat. ‘We hadden vroeger een huis in Dochamps (in de provincie Luxemburg, red). Maar dat was te ver van Schelle en er was in de streek weinig te beleven. Zelfs de dichtstbijzijnde bakker was driekwartier rijden met de auto', bevestigt Jan Martens in Septon. 'Hier heb je alles: rust, ruimte en groen. En als je ambiance wilt, kun je te voet of met de fiets naar het centrum van Durbuy. Er zijn tal van goede restaurants, veel leuke recreatieparken voor de kinderen en in normale tijden is er altijd een gezellige drukte. Ik ben dan ook een voorstander van wat Couc- ke hier in de streek allemaal gerealiseerd heeft.'
Maar niet iedereen in Durbuy is even enthousiast. Veel lokale bewoners klagen. Over de steeds terugkerende geluidsoverlast van luidruchtige Vlaamse toeristen, bijvoorbeeld, zeker als die samen logeren in grote gïtes. ‘Vaak terecht, ik kan het weten. Ik woon zelf naast zo’n gïte', klinkt ook architecte Lies Ponnet kritisch. 'Door die klachten wordt het almaar moeilijker om aan bouwvergunningen voor nieuwe vakantiehuizen te raken.'

TE VEEL BLINGBLING

Ook de snel stijgende vastgoedprijzen werken veel lokale bewoners op de heupen, weet Bart Dusselier, die vanuit de achterkamer van zijn winkel ‘L'Epicerié de Durbuy' rechtstreeks uitkijkt op een van de meest prestigieuze investeringen van Coucke: het hotel Le Sanglier des Ardennes, waar sterrenchef Wout Bru zijn befaamde restaurants en Brusserie op 1 mei hoopt te heropenen. 'Mede door Coucke is het hier een beetje zoals in Knokke geworden. De burgemeester van Erezée heeft onlangs nog op tv geklaagd dat de kinderen van lokale bewoners niet meer tegen normale prijzen een huis in de streek kunnen kopen. Ik kan dat enigszins begrijpen.’
'Tja, de meningen over Coucke zijn verdeeld’, geeft ook notaris Dumoulin schoorvoetend toe. 'Zijn tegenstanders vinden dat het allemaal te veel bling- bling wordt. Dat de streek authenticiteit verliest. Wat ik vind? Ik vind Coucke goed voor de lokale economie. II apporte quelque chose.'
> De Standaard