TIJDELIJKE BEZETTING DOOR VERKOPER

Deze afspraken behoren tot de contractuele vrijheid van de partijen. In die zin is het van groot belang dat wordt gesproken over een tijdelijke bezetting door de verkoper en niet van een huur. Men wil immers te allen tijde vermijden dat de verkoper zich zou kunnen beroepen op de dwingende bepalingen vervat in de woninghuurregelgeving. De partijen wensen daarentegen gewoon een flexibele oplossing ter overbrugging van een tijdelijke situatie.
Dit gebruiksrecht kan ofwel kosteloos ofwel mits betaling aan de verkoper toegekend worden.

KOSTELOOS GEBRUIKSRECHT

Indien het gebruiksrecht kosteloos wordt toegekend, zal het voordeel dat hierdoor aan de verkoper wordt geboden, meegenomen worden bij de onderhandelingen over de verkoopprijs. Belangrijk om weten is dat de koper in dergelijk geval wel registratiebelasting zal moeten betalen op de pro fisco geschatte huurwaarde. De fiscus zal er immers van uitgaan dat het voordeel effectief in mindering werd gebracht van de eigenlijke verkoopprijs, waardoor deze alsnog bij de belastbare grondslag wordt gevoegd.

GEBRUIK TEGEN VERGOEDING

Daarnaast is het ook mogelijk dat aan de verkoper een vergoeding wordt gevraagd voor het gebruik van de reeds verkochte woning. Ook de begroting van deze vergoeding maakt deel uit van de contractuele vrijheid van de partijen. Deze vergoeding zal bij de koper evenwel belast worden in diens personenbelasting, net zoals het geval is bij reguliere huurinkomsten. Het pro rata bedrag van het geïndexeerd Kadastraal Inkomen verhoogd met 40% zal bijgevolg dienen aangegeven te worden in de code 106 van de belastingaangifte, alwaar het samen met de overige inkomsten van de koper zal onderworpen worden aan de progressieve tarieven.

WONING ALS GOEDE HUISVADER GEBRUIKEN

Op de verkoper rust de verplichting om de woning in tussentijd als goede huisvader te gebruiken. Op het einde van het gebruik moet de verkoper het goed afleveren aan de koper in dezelfde staat als waarin het zich bevond ten tijde van het afsluiten van de verkoop. Dit principe steunt op de leveringsplicht van de koper.

MAAK EEN PLAATSBESCHRIJVING OP

Hierop gelet is het verstandig om een plaatsbeschrijving op te maken, waarin duidelijk staat beschreven in welke staat het pand zich bevond bij het verlijden van de authentieke akte. Voor de verkoper is het dan ook belangrijk dat hij zich laat verzekeren voor zijn gebruikersrisico door het afsluiten van een passende aansprakelijkheidsverzekering. Ook de koper zal zich, vanaf de dag dat hij eigenaar wordt, moeten verzekeren.

DUIDELIJKE REGELING OPNEMEN ROND KOSTEN EN LASTEN

Ook wordt in de notariële akte best een duidelijke regeling opgenomen wie welke kosten en lasten dient te dragen gedurende de tijdelijke bezetting door de verkoper. Zo kan ook een regeling opgenomen worden over wie de kost moet dragen voor bepaalde herstellingen die zich zouden kunnen opdringen.

EINDDATUM VASTLEGGEN

Belangrijk tot slot is dat in de akte bepaald wordt tegen welke datum de verkoper uiterlijk het pand dient te verlaten. Weigert de verkoper om hieraan gevolg te geven, dan kan de verkoper zich met de verkoopakte meteen tot de gerechtsdeurwaarder wenden om de verkoper gedwongen uit het goed te laten zetten. In het merendeel van de gevallen wordt dit ook reeds uitdrukkelijk in de verkoopakte opgenomen, met de melding dat de kosten voor uitdrijving ook ten laste van de verkoper zullen vallen.