Een vaak voorkomende vraag van kopers en verkopers: "De frigo werkt niet, de centrale verwarming is defect, we ontdekken vocht in de muren en het dak begint te lekken". Wie is aansprakelijk en wat is het aandeel van de verkoper EN de koper?
Toestand van het goed.
Het goed wordt verkocht in de toestand zoals het zich vandaag bevindt, goed gekend door de Koper.
De Koper verklaart het goed aan een grondig onderzoek te hebben kunnen onderwerpen. De Verkoper verbindt zich er toe het als een goede huisvader te bewaren en bewaken tot aan de authentieke akte.
De Koper aanvaardt het goed, zonder waarborg naar grootte, zelfs indien het verschil groter mocht zijn dan één/twintigste, noch wegens gebreken aan de grond of aan de ondergrond, met alle actieve of passieve erfdienstbaarheden, zichtbare of onzichtbare, voortdurende of niet-voortdurende, voor- en nadelige, en met alle zichtbare en niet-zichtbare gebreken.
De Verkoper is niet aansprakelijk voor de zichtbare gebreken; deze worden geacht te zijn gekend door de Koper. Bovendien verklaart de Koper het goed te aanvaarden zonder enige garantie voor verborgen gebreken die de goederen aantasten en die de Verkoper niet kende.
De Verkoper verklaart geen kennis te hebben van verborgen gebreken. De Verkoper draagt alleszins aan de Kandidaat-Koper alle waarborgen over die hij ten overstaan van aannemers, architecten of promotoren zou kunnen doen gelden.
Het gaat hier om een vrij standaard exoneratieclausule (een clausule waarin de verkoper zijn aansprakelijkheid uitsluit of beperkt) waarin de verkoper aangeeft geen vrijwaring te willen opnemen voor verborgen gebreken.
Zo’n clausule is noodzakelijk als men die aansprakelijkheid wil beperken, aangezien de wet net expliciet voorziet dat een verkoper wel vrijwaring verschuldigd is voor verborgen gebreken en die wettelijke bepaling onverminderd geldt tenzij partijen er contractueel van zijn afgeweken.*
* De koop-verkoop is nu eenmaal van aanvullend recht, wat maakt dat partijen er vrij van kunnen afwijken als ze dat willen maar wanneer ze dat niet doen zal de wet onverbiddelijk zijn gelding vinden.
Vrijwaring voor verborgen gebreken volgens de wet
De wet stelt:
Art. 1641 Burgerlijk Wetboek. De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.
Art. 1642 Burgerlijk Wetboek. De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.
Art. 1643 Burgerlijk Wetboek. Hij moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.
Art. 1644 Burgerlijk Wetboek. In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.
Deze bepalingen houden in dat de verkoper een goed moet leveren dat bestemd is voor het doel waarvoor de koper het zal gebruiken. Denk aan een stofzuiger die er op het eerste zicht goed uitziet maar geen zuigkracht heeft om te kunnen stofzuigen, die is behept met een verborgen gebrek. In dit geval heeft de koper een verhaal tegen de verkoper (artikelen 1641 en 1642 oud Burgerlijk Wetboek)
Gebreken die de koper door een nauwlettend onderzoek had kunnen vaststellen, namelijk de zichtbare gebreken, zijn gedekt door de aanvaarding. Indien de koper geen opmerking maakt over dergelijke gebreken die hij heeft vastgesteld bij levering, wordt hij geacht deze niet in aanmerking te willen nemen en het goed als dusdanig te aanvaarden. De aanvaarding dekt de zichtbare gebreken.
In tegenstelling tot de zichtbare gebreken worden de verborgen gebreken niet gedekt door de aanvaarding. De verkoper blijft, tenzij men dat conventioneel heeft uitgesloten, steeds gehouden tot vrijwaring voor verborgen gebreken. Maar de koper heeft ook een informatieverplichting voor zichzelf, dit betekend dat een koper "zelf" ook actief de nodige opzoekingen dient te doen. Voorbeelden zijn: er komt achter de tuin een appartementsgebouw, stedenbouw niet contacteren omdat je een winkel wenst te openen in de aangekochte woning, de airco-installatie testen, het toilet spoelen, de kelder inspecteren,....
Om aanspraak te kunnen maken op deze vorm van vrijwaring moeten de volgende voorwaarden gelijktijdig vervuld zijn. (Artikel 1641 Burgerlijk Wetboek)
1. Het gebrek moet verborgen zijn
‘Verborgen’ wil zeggen dat een ‘normaal aandachtige koper” het gebrek niet “dadelijk” bij de levering had kunnen merken en indien hij het gebrek had gekend, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Dit is uiteraard een feitenkwestie waarbij de hoedanigheid van de koper en de aard van het verkochte goed meebepalend zijn. Wanneer het goed wordt aangekocht door een specialist ter zake, zal men strenger zijn bij de beoordeling van een verborgen gebrek dan bij een niet-specialist (Bijvoorbeeld de aankoop van een auto door een garagist, een huis door een aannemer of vastgoedhandelaar) of als een nog te renoveren of af te werken woning wordt verkocht dan is het aannemelijk dat er nog zaken moeten worden opgelost. Dit alles zal natuurlijk dossier per dossier moeten worden beoordeeld. Een professionele beoordeling is altijd noodzakelijk.
De gebreken door de verkoper uitdrukkelijk vermeld in het compromis, worden als zichtbare gebreken beschouwd. Indien de koper immers kennis van het gebrek heeft, kan het gebrek niet meer als “verborgen” worden beschouwd.
2. De zaak wordt door het verborgen gebrek ongeschikt voor het bestemde gebruik
Er wordt hier een onderscheid gemaakt tussen een intrinsiek en functioneel verborgen gebrek.
Een intrinsiek verborgen gebrek is het gebrek dat de zaak ongeschikt maakt voor het door de koper voorziene gebruik, of dit gebruik zodanig vermindert, dat de koper het goed niet of tegen een lagere prijs zou gekocht hebben, indien hij het gebrek had gekend.
Het verborgen gebrek kan ook een gebrek zijn dat een zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe de koper, volgens hetgeen de verkoper wist, ze bestemde, zelfs indien het de zaak in wezen niet aantast. In dit geval spreekt men van een functioneel verborgen gebrek.
3. Het gebrek moet op het ogenblik van de verkoop reeds bestaan
Het gebrek moet op het ogenblik van de eigendomsoverdracht bestaan, tenzij ingevolge een andersluidend beding of bij de verkoop van toekomstige goederen waar het goed bij de verkoop zelf nog niet (volledig) bestaat. Het is echter voldoende dat dit gebrek slechts in de kiem aanwezig was bij de verkoop en later tot ontwikkeling kwam. De vrijwaring krijgt dan wel uitwerking.
De bewijslast van een verborgen gebrek berust bij de koper. De koper moet bewijzen dat het gebrek reeds aanwezig was en niet gecreëerd werd door de koper zelf na de koop.
Uitsluiting of beperking van de vrijwaringsverplichting – niet altijd toegelaten/mogelijk Partijen kunnen de vrijwaringsverplichting contractueel uitbreiden** of beperken.
Zo kunnen de partijen de vrijwaring beperken tot bepaalde gebreken, alle gebreken uitsluiten (het beding van niet-vrijwaring uit de inleiding), bepalen dat de verkoper voor gebreken die na een bepaalde tijd ontdekt zijn geen vrijwaring verschuldigd zal zijn, bepalen binnen welke termijn een vordering moet worden ingesteld (zie verder), … .
Zo’n vrijwaringsbeding is geldig en wordt zeer courant toegepast in de praktijk. De meeste kopers tekenen een overeenkomst met zo’n bepaling ook zonder zich daar veel vragen bij te stellen, al beperkt het natuurlijk hun vorderingsmogelijkheden zeer sterk.
Gelukkig geldt het vrijwaringsbeding niet altijd onbeperkt.
Indien de verkoper kennis heeft van het gebrek dan heeft het beding van niet-vrijwaring geen waarde. Het bewust verkopen van een gebrekkig goed met afwijzing van alle vrijwaring wordt beschouwd als bedrog. Een beding van niet-vrijwaring is dus slechts geldig wanneer de verkoper te goeder trouw is.
In de verhouding tussen een professionele verkoper (een vastgoedhandelaar of ontwikkelaar bvb.) en een koper-consument is een beding van niet-vrijwaring zelfs nietig aangezien het een onrechtmatig beding uitmaakt in de zin van artikel VII.83, 14° Wetboek Economisch Recht.
Art. VI.83 Wetboek Economisch Recht. In de overeenkomsten gesloten tussen een onderneming en een consument zijn in elk geval onrechtmatig, de bedingen en voorwaarden of de combinaties van bedingen en voorwaarden die ertoe strekken :
[…]
14° de wettelijke waarborg voor verborgen gebreken, bepaald bij de artikelen 1641 tot 1649 van het Burgerlijk Wetboek, of de wettelijke verplichting tot levering van een goed dat met de overeenkomst in overeenstemming is, bepaald bij de artikelen 1649bis tot 1649octies van het Burgerlijk Wetboek, op te heffen of te verminderen;
Het gaat hier om een verboden vrijwaringsbeding.
** De partijen kunnen bijvoorbeeld overeenkomen dat de verkoper zelfs voor de zichtbare gebreken zal instaan. Dergelijke uitbreidingen komen uiteraard zelden voor.
Gevolgen/mogelijkheden van de vrijwaringsverplichting wegens verborgen gebreken Bij de uitoefening van het vrijwaringsrecht beschikt de koper over een keuzerecht. Op grond van artikel 1644 van het oud Burgerlijk Wetboek heeft de koper de keus ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.
In het geval waarin de koper opteert voor het behoud van bv. een pand, zal de terug te betalen prijs door de verkoper bepaald worden op grond van de werkzaamheden die nodig zijn om de verborgen gebreken te verhelpen en niet op grond van de prijs waartegen het pand achteraf zou worden doorverkocht.
Zodra de koper de zaak echter opnieuw heeft verkocht of met een zekerheid bezwaard heeft, verliest hij zijn keuzerecht en kan hij enkel prijsvermindering vragen.
Indien de zaak is doorverkocht, dan mag de nieuwe koper zijn eigen verkoper of de oorspronkelijke verkoper aanspreken voor zover het gebrek van meet af aanwezig was.
Korte termijn – snel handelen is de boodschap
De vordering moet door de koper worden ingesteld binnen een ‘korte’ termijn na de levering (Artikel 1648 oud Burgerlijk Wetboek). Deze korte termijn wordt in de rechtspraak soeverein beoordeeld rekening houdend met onder meer:
de aard van het goed de aard van het gebrek de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is de hoedanigheid van partijen De reden voor de korte termijn is dat het zeker moet zijn dat het gebrek al ten tijde van de koop bestond en de vraag of de korte termijn al dan niet is verstreken, is een feitenkwestie.
De termijn voor het instellen van een vordering kan ook vervallen door bepaalde handelingen van de koper zoals, het verwerken of omvormen van het goed, voor zover dit verband houdt met het gebrek. Naar aanleiding van een omvorming kan niet meer worden vastgesteld wat de oorzaak van het gebrek is.
Partijen kunnen bovendien ook contractueel bepalen gedurende welke periode er een vrijwaring verschuldigd zal zijn voor verborgen gebreken en binnen welke termijn een eventuele vordering moet worden ingesteld op straffe van verval van de vrijwaringsverplichting.
Wanneer partijen op minnelijke basis onderzoeken of onderhandelingen zouden voeren dan kan deze korte termijn geschorst zijn, maar wel enkel voor zover deze aspecten handelen binnen het normale verloop van dergelijke onderzoeken/onderhandelingen. Bovendien kan dit worden uitgesloten wanneer de verantwoordelijke partij zijn aansprakelijkheid formeel heeft ontkend, maar hij enkel nog bepaalde onderzoeken bijwoont vanuit een verzekeringsoogpunt zoals recent werd aanvaard door de Rechtbank van Eerste Aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent in een dossier van Bricks Advocaten. Duidelijke communicatie tussen partijen tijdens dergelijke feiten is dan ook zeer belangrijk.
Een professionele mening is belangrijk Zowel voor een puur feitelijke/technische beoordeling als de juridische beoordeling is een professionele mening en advies essentieel. Partijen moeten immers rekening houden met tal van technische aspecten enerzijds en juridische afwegingen/mogelijkheden anderzijds. Wachten en niets doen is in het geval van verborgen gebreken in elk geval geen optie.
Wie een energieverslindende woning koopt en renoveert, haalt daar op lange termijn financieel vaak meer voordeel uit dan wie een dure energiezuinige woning koopt. Het betekent dat er kansen zijn om koopjes te doen op de vastgoedmarkt.
Het Brussels Hoofdstedelijk Parlement keurde op 19 september 2023 een ordonnantie goed dat de Brusselse Huisvestingscode wijzigt met het oog op de invoering van een voorkeurrecht voor huurders van wie de woning te koop wordt aangeboden.
De Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening en Energie heeft op 18 oktober 2023 het Ontwerp van decreet tot wijziging van het Energiedecreet van 8 mei 2009, wat betreft netbeheer, energie-efficiëntie en milieuvriendelijke energieproductie goedgekeurd.
Kunstgras wordt beschouwd als verharding, net zoals ook het leggen van kiezels of grind als verharding moet worden beschouwd. Bijgevolg is het plaatsen van kunstgras in principe onderworpen aan de vergunningsplicht.
Wanneer? Voor alle bouwvergunningen met goedkeuring vanaf 01/07/2022 Wanneer niet? Bij vervangmarkt of renovaties waarvoor geen nieuwe bouwaanvraag nodig is, mag er op de Belgische norm verder gewerkt worden.
De nieuwe kopers hebben een uitgesproken voorkeur voor Spanje, inclusief de Balearen en de Canarische eilanden. 39 procent van de aankopen in 2022 gebeurde in het land van de tapas en stierengevechten. Het nummer twee Frankrijk tekent voor net geen kwart van de aankopen.
Na 23 jaar als strafste cultuurhuis van de Antwerpse Noordrand zette het cultuurcentrum de stap naar schouwburg. Het onderstreept hiermee nog meer zijn bovenlokale uitstraling.
Het gebeurt wel eens dat u als verhuurder uw huurder een opzeg geeft en dat u een vermoeden hebt dat hij/zij het pand niet zal verlaten. De huurder reageert immers niet op de opzegbrief noch deelt hij/zij mee wanneer hij/zij van plan is uit het pand te vertrekken op het einde van de opzegtermijn.
Isolatie is steeds belangrijker: energienormen, energieprijzen die uit de pan swingen, huurwoningen die aan steeds strengere woonkwaliteitsvereisten moeten voldoen .. iedereen wil de efficiëntste en goedkoopste oplossing. Isolatie is daarvoor cruciaal.
Wie vanaf 2023 een huis bouwt, (ver)koopt of renoveert, mag zich verwachten aan een resem nieuwe regels. 2023 zal een jaar met verschillende nieuwe informatieverplichtingen worden. Een overzicht van de belangrijkste nieuwigheden.
Wie een huis wil kopen in de provincie Antwerpen betaalt daar tegenover vijf geleden gemiddeld 36% meer voor. Om de energierekening zo laag mogelijk te houden, zijn energiezuinige woningen vandaag steeds meer in opmars. Ook de populariteit van alternatieve woonvormen zoals tiny houses zit in de lift, net als woningen in houtskeletbouw.
Meer en meer doen we beroep op specialisten om onze woning of ons appartement te onderhouden. Door de ervaring kent Livitas betrouwbare, correcte en stipte schilders, klusjesdiensten, onderhoudsploegen, tuinmannen/vrouwen. Is er iets stuk aan je eigendom of kan een opfrisbeurt geen kwaad? Laat het gerust weten en we brengen je in contact met de juiste personen.
De vastgoedmakelaar heeft een zorgvuldigheidsplicht en moet in het kader van zijn bijstandsplicht bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst toezien op de betaling van het voorschot zoals voorzien in de verkoopovereenkomst.
Op 1 januari 2023 wordt de dubbelglasnorm verder verstrengd. Sinds 2020 wordt de aanwezigheid van enkel glas gequoteerd als gebrek in het technisch verslag woningkwaliteit. Tot en met 31 december 2022 gaat het echter ‘slechts’ om een gebrek categorie I, dat op zichzelf niet volstaat voor een ongeschiktheid.
Minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) wil een resem wijzigingen doorvoeren omdat de huidige regels rond de opvang van hemelwater ‘onvoldoende rekening houden met klimaatverandering’. Daardoor komen hevige piekregenval en lange periodes van droogte vaker voor.
Wat al langer aangekondigd is, staat nu vast: het asbestattest, komt eraan. Door de publicatie van de vereiste ministeriële besluiten kennen we nu ook de datum van inwerkingtreding. Vanaf 23 november 2022 zal er een informatieplicht gelden bij de verkoop van een pand met bouwjaar 2000 of ouder. Die zal gelden voor elke overdracht waarvan het compromis ondertekend wordt vanaf 23 november 2022.
De Vlaamse regering heeft op de ministerraad van 6 mei een nieuwe stap gezet richting de introductie van een renovatieplicht na aankoop voor residentieel vastgoed. Het dossier moet nu enkel nog naar de Raad van State voor advies en kan nadien definitief goedgekeurd worden. Minister van Energie Zuhal Demir zal dit voor de zomer afgerond willen zien. Alle lichten lijken zo op groen te staan voor een inwerkingtreding van de renovatieverplichting op 1 januari 2023. Net zoals bij de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen zal je als vastgoedmakelaar opnieuw een extra informatieplicht in acht moeten nemen.
De Nationale Bank van België publiceerde recent een bijzonder relevant rapport over de impact van veranderende woningkenmerken en woningwensen op de evolutie van de woningprijzen. De NBB-studiedienst werkte daarvoor samen met vooraanstaande woningmarkteconomen Frank Vastmans (KUL) en Sven Damen (UA). In dit artikel pikken we er enkele opvallende conclusies uit.
Investeren in een gekeurd alarmsysteem op maat van uw woning? Voor een fractie van de prijs kunt u zelf aan de slag gaan met een systeem uit een doe-het-zelfzaak, gelinkt aan uw smartphone. Is dat raadzaam?
Vrijdag 18 februari werd een ontwerp van decreet ingediend bij het Vlaams Parlement tot wijziging van het Energiedecreet van 8 mei 2009 (zie onze eerdere communicatie). Er zijn heel wat wijzigingen aan de energiewetgeving op til. Zo wordt er bepaald dat de aardgasdistributienetbeheerders, vanaf 1 januari 2026, niet meer op aardgas mogen aansluiten voor residentiële en niet-residentiële gebouwen waarvoor vanaf die datum een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen bij nieuwbouw wordt aangevraagd.
Met warmtepompen kan je zorgeloos je woning verwarmen en heb je ook de mogelijkheid om je ruimtes af te koelen. Warmtepompen halen het grootste deel van hun energie uit de omgeving ( water, lucht en aarde).
België is lang niet het enige land waar de huizenprijzen pieken. Meer zelfs: in een internationale context zijn de prijsstijgingen in ons land eerder aan de bescheiden kant.
De Stad Antwerpen heeft een project op poten gezet om haar grote appartementsblokken te renoveren. Dat doet ze om haar klimaatdoelen te halen: tegen 2050 wil de stad klimaatneutraal zijn.
Vlaams minister van Energie Zuhal Demir (N-VA) bevriest de maximale premie voor zonnepanelen met een extra jaar. Wat betekent die premie voor wie zonnepanelen wil installeren?
Even tegen een stoot kunnen en wat harden leer je hier terwijl je zweet en doorzet en dat allemaal in een leuke groep waar iedereen hetzelfde doel heeft.
Vier op de tien vijftigplussers in Vlaanderen overwegen om al voor hun pensioen naar een kleinere woning te verhuizen, die op maat is van een comfortabele oude dag. Dat blijkt uit een onderzoek van Ivox bij 1.000 Vlaamse 50-plussers in opdracht van Hillewaere Vastgoed.
In het officiële herfst-magazine van district Merksem komen we frituur Woupy tegen. Een legende voor wie Merksem kent en topklasse frieten die met de Vespa of de Tuk Tuk aan huis worden geleverd. Bestellen? Dat kan online via www.frituurwoupy.be
Niet de aankoopprijs, maar de geschatte waarde van een woning zal binnenkort als basis dienen voor het toekennen van een woonkrediet. Experts vrezen dat het voor jonge gezinnen nog moeilijker zal worden om een eigen stek te kopen. Wat verandert er precies?
Vanaf 2022 wordt het huidig onderscheid tussen het duurdere dag- en het goedkopere nachttarief afgeschaft. Dit is enkel het geval voor het deel distributienettarieven op uw elektriciteitsfactuur, niet voor het deel elektriciteitskosten. Het deel elektriciteitskosten op uw factuur wordt namelijk bepaald door de energieleverancier. Energieleveranciers kunnen dus contracten blijven aanbieden met verschillende energieprijzen voor uw dag- versus nachtverbruik.
De essentie -Europa vindt dat het Belgische voordelige systeem van hypothecaire mandaten te weinig waarborgen biedt voor de banken. -Banken zullen daardoor meer kapitaal opzij moeten zetten als ze na 2023 nog mandaten toestaan. -Lenen voor een woning wordt daardoor wellicht duurder omdat banken minder mandaten zullen toestaan of de hogere kosten voor mandaten zullen doorrekenen in hogere interestvoeten. -De keerzijde is wel dat de bank met zo'n mandaat een minder sterk onderpand heeft voor de lening. Een mandaat - een typisch Belgische constructie - biedt geen enkele bescherming aan de bank om haar geld terug te krijgen, vindt de Europese bankenregulator EBA. Bij een klassieke hypotheek staat de bank wel sterk om geld te recupereren door de verkoop van het onderpand.
Sinds hij in 2014 zijn allereerste verticale stadsbos ontwierp – Bosco Verticale in Milaan – is architect en urbanist Stefano Boeri in ijltempo de absolute autoriteit geworden op het vlak van ecologisch bouwen en groene architectuur. Hij is een van de pioniers die de natuur op grote schaal opnieuw een plaats geeft in de stedelijke omgeving.
De Vlaming heeft in 2020 ‘noodgedwongen’ de kwaliteiten en de gebreken van zijn woning ontdekt. Ruimtes die voorheen minder werden gebruikt, zoals een zolderruimte, een berging of een washok werden omgetoverd in een thuisbureau. Vaak ging dit gepaard met verfraaiingswerken en extra isolatie. Verwacht wordt dat deze trend zich zal verderzetten.
Een vakantiehuis dichtbij en in het groen, liefst met de nodige luxe: dat is de droom van steeds meer Vlamingen. En dat heeft gevolgen voor de Ardense vastgoedmarkt. Op zoek naar het ‘Mare Coucke- effect’ in en rond Durbuy.
Wanneer een kandidaat-koper het tegenaanbod van de verkoper, dat de vastgoedmakelaar hem heeft meegedeeld, heeft aanvaard en het voorschot heeft betaald, dan is er enige grond om te stellen dat er een verkoopovereenkomst tot stand is gekomen. In dat geval kan aan de verkoper een verbod worden opgelegd onder de verbeurte van een dwangsom om nog publiciteit te maken voor het verkochte goed. Zo oordeelde de rechtbank van eerste aanleg in Leuven in een vonnis.
Benieuwd naar een lokale ondernemer in Merksem? De locatie om te onthaasten, te ontspannen, te genieten en verwend te worden in een sfeervol en comfortabel kader. Onze stijlvolle B&B met grote tuin bevindt zich in een historische parkvilla in Merksem, vlakbij Antwerpen.
De wooneisen van de mens blijven voortdurend veranderen. Dat zorgt er natuurlijk voor dat er nieuwe woonvormen ontstaan. Van kosten delen tot kleiner en praktischer wonen... deze woonconcepten zijn de toekomst!
Nieuw in Merksem. Voor enkele uren of dagen een kantoorruimte huren of vanaf 01/04/2021 een stockageplaats huren? Dit kan vanaf nu via www.flex-boxx.be.
In de praktijk gebeurt het wel eens dat de verkoper van een woning na verkoop nog een tijdje in de woning wenst te verblijven in overbrugging van een tijdelijke situatie. Denk maar aan een verkoper die zijn intrek nog niet kan nemen in zijn nieuwe woonst omdat de werken langer duren dan eerst gepland. Kan je een dergelijke afspraak met de verkoper maken? Dit kan zeker. Maar aangezien hiervoor geen uitdrukkelijk wettelijk kader bestaat, is het wel des te belangrijk dat de afspraken duidelijk in het compromis en de notariële akte worden opgenomen.
De woningmarkt in Vlaanderen heeft de afgelopen jaren een ingrijpende shift doorgemaakt. De verhouding tussen huizen en appartementen is stevig doorgeslagen naar de tweede categorie.
Voor kopers, bouwers en verbouwers heeft 2021 een hele rist veranderingen in petto. Daarbij valt op dat de Vlaamse regering een serieuze versnelling hoger schakelt om de woningmarkt te ‘vergroenen’. Een opsomming van de nieuwe premies, hogere tegemoetkomingen, renteloze leningen,....
De vrederechter van het Eerste Kanton in Gent moest zich uitspreken over een geval waarin de huurders een hond in huis hadden genomen, ondanks een uitdrukkelijk verbod in de woninghuurovereenkomst.
Een onbeheerde nalatenschap is een erfloze nalatenschap (zonder erfgenamen of algemene legatarissen) die niet aan de staat is toegewezen. De rechtbank kan dan een curator of andere bewindvoerder aanstellen om de nalatenschap te beheren en vereffenen.
Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daarom neemt de overheid maatregelen om iedereen in een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid te kunnen laten wonen.
Gezinnen met kinderen zoeken een plek in de 20ste-eeuwse gordel rond Antwerpen. De overkapping van de ring en een groenere omgeving zal dat effect nog versterken.
Wie last van burenhinder heeft, krijgt meer middelen om ertegen op te treden. En wie het vruchtgebruik op een huis heeft, zal vaker de portefeuille moeten openen voor herstellingen. Een overzicht van de nieuwigheden in het goederenrecht.
Het aandeel onroerende goederen dat via een vastgoedkantoor of via een notaris verkocht is aanzienlijk gestegen, met name van 37,3 % in de periode 1996-2000 naar 73,3 % in 2016, datum van het jongste onderzoek.
Je denkt eraan om je woning eens goed op te frissen? Hier zijn enkele tips die de waarde van je woning verhogen. Slim renoveren loont en geeft je gemakkelijk een meerwaarde op.
Banken vragen doorgaans bijkomende waarborgen bij het afsluiten van een woonkrediet. Je zou dus kunnen overwegen om je ouders mee borg te laten stellen. Maar is dat wel verstandig?
Het EPC bij verkoop en verhuur van woningen en appartementen is al meer dan tien jaar verplicht. Vanaf 2022 moet er nu ook een EPC beschikbaar moeten zijn voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Deze verplichting staat los van verkoop en verhuur. Er wordt een periode van 2 jaar voorzien om dit EPC op te maken. Het EPC van de gemeenschappelijke delen kan al opgemaakt worden vanaf 2020! Voor nieuwbouwappartementen gaat de verplichting in 10 jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning.
De Vuurkruisenlaan, het Kastanjeboomplein, de speelzone aan Winterling en de Moeshofstraat worden de komende twee weken elk voor één avond ingericht als openluchtcinema. Merksemnaren kunnen er genieten van een gratis film op een groot scherm.
Wat al langer aangekondigd is, staat nu vast: het asbestinventarisatieattest komt eraan. Het betreft een nieuwe informatieplicht ten opzichte van kandidaat-kopers. Aangezien er nog uitvoeringsbepalingen vereist zijn, treedt de nieuwe regeling voorlopig nog niet in werking. Volgens de planning van OVAM zou het attest van kracht moeten zijn op 1 januari 2022. De grote krijtlijnen liggen intussen wel al vast.
Het Vlaams Parlement heeft het ontwerpdecreet rond Milieubeleid goedgekeurd, dat tot een versnelde asbestafbouw moet leiden. Bij de verkoop van een gebouw wordt een asbestattest verplicht.
Tijdens de laatste maanden voor de verkiezingen zullen nog een aantal cruciale dossiers de revue passeren. Denken we maar aan de hervorming van de woningkwaliteitsnormering. Deze materie is voor elke vastgoedmakelaar van cruciaal belang, zeker voor wie actief is in verhuurbemiddeling, de verkoop van vastgoed om te verhuren of rentmeesterschap. De geplande wijzigingen zullen immers een verregaande impact hebben op zowel de normen van de Vlaamse Wooncode zelf, als op de wijze waarop deze worden gehandhaafd (de controles, sancties, …). De regelgeving is grotendeels klaar en ligt nu voor bij de Raad van State. Nadat de Raad advies heeft uitgebracht zullen de wijzigingen ingediend worden bij het Vlaams Parlement. Streefdatum om de hervorming in werking te laten treden is 1 januari 2021.
Als verkopende vastgoedmakelaar heb je klanten uit allerlei gezinssituaties. De ene (ver)koper is getrouwd, de andere is wettelijk of feitelijk samenwonend. Ho belangrijk is het familiaal statuut van de (ver)kopers nu eigenlijk met het oog op verkoop? Waar zitten de verschillen?
Na acht jaar stilte steken onze noorderburen opnieuw de grens over op zoek naar een ‘vastgoedkoopje’ in ons land. Een belangrijke oorzaak is dat de woningprijzen in Nederland de voorbije maanden flink gestegen zijn. Anderzijds maken ook de verlaagde registratierechten Vlaamse woningen extra aantrekkelijk voor Nederlanders.
De Vlaamse administratie start gerichte controles bij panden die worden aangeboden via het online platform Airbnb, maar niet zijn aangemeld in het kader van het Logiesdecreet. De controles komen er naast de juridische procedure die al loopt tegen het platform.
Wist je dat het voor de Vlaamse renovatiepremie niet mogelijk is om een gezamenlijke aanvraag in te dienen? Dat betekent dat iedere mede-eigenaar van een appartementsgebouw afzonderlijk een aanvraag moet indienen voor zijn aandeel in de kosten van de werken. Als een inspecteur vaststelt dat de door jou verhuurde woning tegen 1 januari 2020 niet aan de minimumnorm voldoet, zal hij de woning meteen 15 strafpunten toekennen. Daardoor kan de burgemeester je woning ongeschikt verklaren.
Het Europees Hof van Justitie vindt het niet kunnen dat de Belgische fiscus de manier waarop de belasting op huurinkomsten wordt berekend, laat afhangen van de locatie van de woning.
Op vrijdag 22 december 2017 kondigde de Vlaamse Regering aan dat er een grootschalige hervorming van het verkooprecht (de vroegere registratierechten) in de steigers staat. Daarbij zullen het klein en groot beschrijf op basis van het kadastraal inkomen (KI) verdwijnen. In de plaats komt er een tarief van 7% voor alle gezinswoningen. Bovendien zal wie een woning koopt voor minder dan 200.000€ (of 220.000€ in de kernsteden en in de Vlaamse Rand) op de eerste 80.000€ geen belasting moeten betalen (de rechtenvermindering).
Nieuwbouwwoningen in Vlaanderen halen gemiddeld een E-peil van E30, wat overeenkomt met Bijna Energie Neutraal (BEN). Nochtans is dit pas vanaf 2021 de wettelijke norm. Dat blijkt uit de jongste Energie en Binnenklimaat (EPB)-cijfers die zijn voorgesteld bij de opening van Batibouw. Vlaams minister van Energie Bart Tommelein: ‘De Vlaming bouwt al enkele jaren energie-efficiënter dan wettelijk nodig. Meer dan de helft van de Vlamingen bouwt zelfs nu al Bijna Energie Neutraal. Het bewijst dat de Vlaming vooruit denkt.’
De hervorming van het verkooprecht (vroegere registratierecht) staat in de steigers. Het klein en groot beschrijf op basis van het kadastraal inkomen (KI) zullen verdwijnen en vervangen worden door een tarief van 7 procent voor alle gezinswoningen. Wie minder dan 200.000 euro betaalt (of 220.000 euro in de kernsteden en in de Vlaamse Rand) moet op de eerste 80.000 euro geen belasting betalen. Dat werd net voor Kerstmis aangekondigd, maar eigenlijk viel de eerste beslissing pas vorige week. Ondertussen zijn er voorlopige teksten beschikbaar. Voorlopig, omdat nog heel wat stappen moeten doorlopen worden, alvorens het nieuwe stelsel effectief van kracht wordt. Het is nog onzeker of de richtdatum van 1 juni 2018 überhaupt haalbaar is.
Wie in Vlaanderen een 'bescheiden' woning koopt met een kadastraal inkomen (KI) dat niet hoger is dan 745 euro, kan er niet meer op rekenen dat hij maar 5 procent registratierechten moet betalen.
De nieuwe antikraakwet is een feit en zal van kracht worden op donderdag 16 november 2017. De wet komt tegemoet aan het probleem dat de bestaande procedures om krakers te laten uitzetten veel te lang aanslepen. Bovendien wordt kraken nu altijd strafbaar, ook wanneer het om een niet-bewoond pand gaat.
Eigenlijk staat er niet in de huurwet of het de huurder of de verhuurder is die de kosten van bijvoorbeeld verbruik en onderhoud moet betalen. Maar het is gebruikelijk dat de huurder boven op de huurprijs nog kosten en lasten betaalt, en daar zijn dan wel enkele regels bij in acht te nemen.
Veruit de meeste huurcontracten in België worden afgesloten voor een periode van minder dan drie jaar. Het klassieke negenjarige contract verliest aan populariteit, stelt Vlaams parlementslid Jelle Engelbosch (N-VA) vast, die de cijfers opvroeg.
De woningprijzen zullen dit jaar met 4 procent en volgende jaar met 3,5 stijgen, zo voorspelt Standard & Poor's. S&P verwijst voor zijn opwaartse prognose naar de positieve economische factoren.
“Ik bied € 215.000!” Ken je dat gevoel? Je bent tot over je oren verliefd op een huis en doet meteen een bod. Maar dan blijkt dat je door onvoorziene omstandigheden van de koop moet afzien. Kan dat zomaar en wat zijn de gevolgen?
Montse Pérez kon haar ogen niet geloven toen ze haar huis op Airbnb zag. Ze had haar woning in Barcelona voor 950 euro per maand verhuurd aan een 26-jarige man, maar die was daar blijkbaar niet zelf ingetrokken.
Wanneer de maand juni steeds dichterbij komt, volgt ook de examenkoorts in haar kielzog. Hierbij hoort onlosmakelijk de opstelling van strakke roosters, de opvulling van die ijskast met voldoende powerfood en de voorbereiding op onvermijdelijke korte nachtjes slaap. Maar vooraleer je écht aan die bloksessies kan beginnen, moet je nog één ding beslissen… waar ga je studeren? Want hoewel sommigen onder ons zweren bij de bibliotheek, zijn anderen heilig overtuigd van het nut van thuis studeren. Daarom geven wij je met veel plezier de voordelen van de meest populaire studeerruimtes in huis mee. Welke ruimte draagt jouw voorkeur?
AIs je een lening wil voor een bescheiden woning en je inkomen is niet al te hoog, dan kan je zeker kijken of je in aanmerking komt voor een sociale lening. Naast een lage rentevoet heb je dan het voordeel dat je 100% van de waarde van het pand kunt lenen.
Bijna 1 miljoen 18- tot 34-jarigen in België wonen vandaag bij hun ouders, aldus een nieuwe studie. In Vlaanderen zijn dat er ruim vier op tien. Waarom?
De notarissen noteerden in het eerste trimester van 2017 een recordaantal vastgoedtransacties. Vooral in Vlaanderen gingen er veel woningen van de hand. Maar dat resulteerde niet in hogere prijzen.
Op vrijdag 24 maart 2017 verscheen in het Belgisch Staatsblad het Koninklijk Besluit tot inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO).
IMMOSCOOP is dé hotspot voor vastgoedprimeurs. Surfers die op zoek zijn naar woningen, appartementen, nieuwbouwprojecten en bouwgronden die nieuw op de markt komen, zijn bij IMMOSCOOP aan het juiste adres.
De rente op ‘gewone’ woonkredieten is stilaan weer aan het stijgen, maar voor kleinere renovatieleningen is dat nog niet het geval. Bij renovatie ligt de rente nu gemiddeld op 2,9 procent.
De Belgische gezinnen hadden vorig jaar voor het eerst meer schuld dan gemiddeld in de eurozone. Te soepel woonkrediet is een van de redenen. De Nationale Bank wil ingrijpen.
"Vrouwen kunnen beter ondernemen”, lezen we in een onderzoek van de zelfstandige organisatie NSZ. “Is dat zo. Dan sta ik er goed voor”, zegt Joke Vermeire (42). Vermeire opende net een nieuwe zaak. ‘Futur’ wordt een unieke conceptstore voor Mariaburg en Ekeren.
In 2016 hebben de Belgische banken meer dan 260.000 woonkredieten verstrekt, goed voor een recordbedrag van 30,136 miljard euro. Dat blijkt uit de jaarcijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK). Daarmee lag de productie van nieuwe kredieten - zonder herfinancieringen - ruim vier miljard hoger dan in 2015.
Alle woningen moeten vanaf 2020 verplicht met rookmelders uitgerust zijn. De Vlaamse meerderheidspartijen N-VA, CD&V en Open Vld zijn het daarover eens.
Wie via Airbnb zijn appartement of woning wil aanbieden, moet vanaf 1 april voldoen aan de nieuwe Vlaamse regelgeving. Dat vernam De Tijd. Vlaams minister van Toerisme Ben Weyts (N-VA) legde net voor het kerstreces de nieuwe veiligheidsnormen voor aanbieders van commerciële overnachtingen vast.
In navolging van Vlaanderen midden vorig jaar hebben ook Wallonië en Brussel de tarieven voor het schenken van onroerende goederen aangepast. Brussel volgt met de vereenvoudiging exact het voorbeeld van Vlaanderen, Wallonië verlaagt weliswaar de tarieven, maar behoudt de complexiteit van het systeem.
Volgens kredietbeoordelaar Standard & Poor’s zullen de vastgoedprijzen tegen het einde van 2017 met 3 procent stijgen (een stijging van 1 procent in 2016 en nog eens 2 procent in 2017).
