De feiten.

De eiser was eigenaar van een onroerend goed en deed beroep op een vastgoedmakelaar voor de ver¬koop ervan. Nadat de vastgoedmakelaar een kandidaat-koper had aangebracht, stond hij in voor de opmaak van de onderhandse verkoopovereenkomst. Naar goede gewoonte gebeurde het nazicht van dit ontwerp door de notaris. Eén van de opmerkingen die de notaris formuleerde was het verzoek om het voorschot als waarborg over te maken op diens der¬denrekening in plaats van op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar. De verkoopovereenkomst werd in die zin aangepast.
De ondertekening van het compromis vond plaats op het kantoor van de vastgoedmakelaar, die daags nadien de ondertekende versie overmaakte aan de notaris. Enige tijd later stelde de notaris vast dat het voorschot niet op de derdenrekening werd overgemaakt. Daarmee geconfronteerd door de notaris antwoordde de koper dat, in afwijking van de betalingsmodaliteiten opgenomen in het compromis, tussen de partijen werd overeengekomen dat de volledige verkoopprijs pas betaalbaar is bij akte.
Op het ogenblik dat de partijen uitgenodigd werden door de notaris voor de ondertekening van de akte, bleek echter al snel dat de solvabiliteit van de koper twijfelachtig was. Uiteindelijk bleef de koper in gebreke en werd de notariële akte niet getekend.
De eiser vorderde en bekwam de gerechtelijke ontbinding van de verkoopovereenkomst. De koper werd tevens veroordeeld tot het betalen een bedrag gelijk aan 10% van de verkoopprijs ten titel van schadevergoeding. Helaas bleek dit vonnis onuitvoerbaar, de koper bleek immers persoonlijk failliet en stond ondertussen niet meer ingeschreven in het rijksregister, noch had hij een gekende woonplaats.
Uiteindelijk richtte de eiser zijn pijlen op de notaris en vastgoedmakelaar die hij nalatigheid verweet. De eiser stelde dat hij schade had geleden door het ontbreken van de betaling van het voorschot bij ondertekening van het compromis omdat dit zijn invorderingsmogelijkheden bemoeilijkte.

Zorgvuldigheidsplicht vastgoedmakelaar

De rechtbank benadrukt dat de notaris enkele algemene plichten moet naleven, zoals een zorgvuldigheidsplicht en een raadgevingsplicht. Ook de vastgoedmakelaar kent een zorgvuldigheidsplicht. Civielrechtelijk heeft hij bovendien de verplichting aan zijn opdrachtgever een kandidaat-koper voor te stellen die blijk geeft van solvabiliteit zonder dat hij daar garanties kan voor geven.
De rechter oordeelde dat de rol van de notaris in concreto beperkt was tot het verlenen van juridisch advies omtrent de inhoud van de verkoopovereenkomst en zich dus niet uitstrekte tot het verlenen van bijstand bij de ondertekening ervan. Deze bijstand werd verleend door de vastgoedmakelaar zodat de bijstandplicht op hem rustte. Het was dan ook de taak van de vastgoedmakelaar erop toe te zien dat de betaling van de waarborg was gebeurd. Het feit dat de waarborg op de derdenrekening van de notaris zou gestort worden belet dit niet.
De vastgoedmakelaar had volgens de rechter hetzij de ondertekening kunnen uitstellen, hetzij een ontbindende voorwaarde voorzien voor het geval de waarborg niet binnen een bepaalde termijn na ondertekening van de verkoopovereenkomst was betaald.
Het laten ondertekenen van de overeenkomst door de partijen zonder zich ervan te vergewissen dat de waarborg was betaald, maakt in hoofde van de vastgoedmakelaar een tekortkoming aan zijn bijstandsplicht uit.
De rechter oordeelde dat de schade die door deze fout werd veroorzaakt zich beperkt tot het tijdverlies voor de
herverkoop van de woning en de kosten verbonden aan de procedure tot inwinning.

Nalatigheid van de eiser zelf

Ook de eiser zelf is nalatig geweest volgens de rechtbank. Als normaal voorzichtige verkoper had hij moeten informeren of de waarborg op de derdenrekening van de notaris werd gestort. Het gegeven dat hij naliet dit te doen wordt in het vonnis als een vorm van risico-aanvaarding beschouwd. De rechter vond het daarom passend een derde van de schade ten laste te leggen van de eiser.

Voorzichtigheid geboden

De vastgoedmakelaar moet waakzaam zijn dat het voorschot bij de ondertekening van het compromis reeds werd overgeschreven. Indien het voorschot niet op zijn eigen derdenrekening maar wel op die van de notaris wordt gestort is het aangewezen om de datum van ondertekening aan de notaris mee te delen en bevestiging te vragen van de ontvangst van het voorschot op diens derdenrekening.
> Rechtbank Oost-Vlaanderen, afdeling Oudenaarde, 1e kamer dd.12 oktober 2021