Livitas houdt u op de hoogte

Hervorming verkooprecht: alles wat je moet weten.

De hervorming van het verkooprecht (vroegere registratierecht) staat in de steigers. Het klein en groot
beschrijf op basis van het kadastraal inkomen (KI) zullen verdwijnen en vervangen worden door een
tarief van 7 procent voor alle gezinswoningen. Wie minder dan 200.000 euro betaalt (of 220.000 euro in
de kernsteden en in de Vlaamse Rand) moet op de eerste 80.000 euro geen belasting betalen. Dat werd
net voor Kerstmis aangekondigd, maar eigenlijk viel de eerste beslissing pas vorige week. Ondertussen
zijn er voorlopige teksten beschikbaar. Voorlopig, omdat nog heel wat stappen moeten doorlopen
worden, alvorens het nieuwe stelsel effectief van kracht wordt. Het is nog onzeker of de richtdatum van
1 juni 2018 überhaupt haalbaar is.
Hervorming verkooprecht: alles wat je moet weten.

Voorzichtigheid geboden

De aankondiging van de hervorming in de pers heeft al heel wat stof doen opwaaien en zal ook op het
terrein effecten hebben. Naargelang de precieze situatie bestaat het risico dat de koper de aankoop zal
willen versnellen of uitstellen. In elk geval zal de vastgoedmakelaar de komende maanden naar alle
waarschijnlijkheid vragen krijgen over welk stelsel nu het beste is voor de koper en hoe men hier best op
inspeelt.
Voorzichtigheid is echter geboden. Want de richtdatum van 1 juni 2018 voor de inwerkingtreding van het
nieuwe stelsel is ambitieus. De teksten moeten immers nog naar de Woonraad, de SERV, vervolgens naar de
Raad van State en tenslotte naar het Vlaams Parlement. Daarmee is de procedure zelfs nog niet afgerond,
want de regering zal het decreet dan nog moeten bekrachtigen. Pas dan kan het in het Belgisch Staatsblad
verschijnen. De timing lijkt dan ook heel erg strak.
Ons inziens is het dan ook gevaarlijk om in dit stadium te speculeren over wanneer het nieuwe stelsel
mogelijk in werking zou treden. Ook het kabinet van minister Tommelein kan hier immers geen
duidelijkheid over verschaffen. Dat brengt ook met zich mee dat het moeilijk is om bepaalde aankopen uit
te stellen of te versnellen. Tot de procedure verder is gevorderd is het immers koffiedik kijken of 1 juni 2018
wel gehaald kan worden.
In elk geval volgen we dit dossier vanuit CIB Vlaanderen van zeer nabij verder op en zullen we de leden
onmiddellijk in kennis stellen wanneer er nieuws te melden valt. In wat volgt, bespreken we alvast de
belangrijkste krijtlijnen die in de eerste voorlopige teksten vervat zitten.

Vaarwel klein beschrijf en abattementen: hallo 7%-tarief en rechtenvermindering.

Het meest essentiële onderdeel van de hervorming van het verkooprecht is het vervangen van het klein
beschrijf en de abattementen door een nieuw tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning.
Daarbij komt de introductie van een rechtenvermindering voor goedkopere gezinswoningen. Dit betekent
dat van het verschuldigde bedrag €5.600 afgetrokken mag worden, wanneer de verkoopwaarde van de
woning niet meer bedraagt dan 200.000 of €220.000 (cfr. infra). Nemen we bij wijze van voorbeeld een
appartement dat wordt verkocht voor 160.000€. Aan 7% betekent dit dat de koper €11.200 verschuldigd zal
zijn. Daarvan wordt echter via de rechtenvermindering €5.600 afgetrokken, wat het finale saldo van de
verkooprechten op exact €5.600 brengt. De facto staat de rechtenvermindering daarmee gelijk aan een
abattement van €80.000, al wordt er via een andere constructie gewerkt.
In concreto verdwijnen zowel het klein beschrijf als het standaardabattement, het bij-abattement en het
renovatieabattement. In ruil daarvoor zakt het tarief van 10% naar 7% bij de aankoop van de gezinswoning.
Voor de aankoop van een tweede verblijf, een reguliere huurwoning of elke andere woning dan de
gezinswoning blijft het tarief van 10% onverkort gelden.

Voorwaarden verbonden aan het 7%-tarief.

Om van het nieuwe tarief van 7% te kunnen genieten moeten een aantal voorwaarden in acht worden
genomen:
1° De koper mag niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Als
de aankoop gedaan wordt door verschillende personen, mogen ze niet samen voor de geheelheid volle
eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.
2° De koper moet er zich toe verbinden binnen twee jaar na de datum van de authentieke aankoopakte
zijn inschrijving te nemen in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister op het adres van het
aangekochte goed.
3° Er moeten bepaalde vermeldingen opgenomen worden in de authentieke akte, waaruit blijkt dat de
koper beroep wenst te doen op het 7%-tarief en de rechtenvermindering.
Deze voorwaarden zijn sterk geïnspireerd op deze die vroeger golden voor het standaardabattement. Toch
zijn er enkele belangrijke verschillen en aandachtspunten, die je als vastgoedprofessional maar beter in het
achterhoofd houdt.
Onder voorwaarde 2° wordt zeer duidelijk gesproken over domiciliëring. De termijn hiervoor bedraagt twee
jaar en niet drie jaar, zoals heden onder het klein beschrijf. En de domiciliëring an sich is voldoende. Dit
schijnbaar ook als die domiciliëring zeer snel opnieuw wordt geschrapt. Want de eerste voorlopige teksten
bevatten geen verplichting om de domiciliëring gedurende een bepaalde tijd te behouden op het adres
van de aangekochte woning. Voor het klein beschrijf bestaat die verplichting vandaag wel: niet alleen moet
de koper zich binnen drie jaar domiciliëren in het pand; deze domicilie moet vervolgens drie jaar behouden
blijven. Deze driejarige bewoningsplicht is voorlopig niet overgenomen.
Het 7%-tarief kan alleen ingeroepen worden in geval van een zuivere aankoop (dus geen ruil of onttrekking
uit een vennootschap) van de geheelheid van de gezinswoning. Constructies waarbij een deel van de
woning geschonken wordt en vervolgens de rest aangekocht wordt, komen dus niet in aanmerking. Dit
terwijl men hier heden wel van het klein beschrijf kan genieten (maar niet van de abattementen).
Opvallend en belangrijk is dat het 7%-tarief gecumuleerd zal kunnen worden met de meeneembaarheid
van eerder betaalde verkooprechten.
Bouwgronden worden expliciet uitgesloten. Voor de aankoop van een bouwgrond zal men dus nooit van
het tarief van 7% kunnen genieten. Nochtans kan men vandaag in bepaalde omstandigheden wel het klein
beschrijf inroepen, met name wanneer op de bouwgrond een woning wordt opgericht met een (naderhand
geschat) niet-geïndexeerd KI van minder dan €745.
Verder nog te onthouden is dat de tolerantieregeling van het causaal verband behouden blijft. Die bestaat
er in se uit dat het 7%-tarief toch kan worden ingeroepen wanneer men nog een andere woning bezit, op
voorwaarde dat deze uiterlijk binnen één jaar na de datum van de aankoopakte van de nieuwe woning
verkocht wordt. De term ‘causaal verband’ slaat er daarbij op dat de koper niet de bedoeling mag gehad
hebben om langere tijd twee woningen in bezit te hebben. Zoals dat ook vandaag reeds geldt voor het
klein beschrijf, zal een andere woning de toepassing van het tarief van 7% dus niet verhinderen wanneer
deze snel wordt verkocht.

Rechtenvermindering.

De rechtenvermindering van €5.600 kan alleen worden toegepast in combinatie met het 7%-tarief. De
koper moet dus aan alle hierboven reeds geschetste voorwaarden voldoen. Daar komt nog één bijkomende
vereiste bij, te weten een grens in de verkoopwaarde. De verkoopwaarde van de aangekochte woning mag
met name maximaal €200.000 bedragen. Deze waarde wordt verhoogd met €20.000 in de centrumsteden
en de gemeenten van de Vlaamse Rand.
Essentiële nuance hier is dat in het voorontwerp van decreet uitdrukkelijk wordt gesproken van de
verkoopwaarde van het aangekochte goed en niet van de verkoopprijs. Hierbij zijn enkele elementen van
belang. Fiscaal gezien omvat de grondslag voor het heffen van het verkooprecht steeds de verkoopwaarde.
Enerzijds betekent dit dat naast de overeengekomen verkoopprijs mogelijk ook bepaalde lasten in
aanmerking genomen moeten worden (bijvoorbeeld wanneer de verkoper nog enige tijd in het pand mag
blijven wonen). Anderzijds heeft VLABEL altijd het recht om na te gaan of de verkoopprijs wel een accurate
reflectie vormt van de verkoopwaarde. Zo kan het dat de partijen doelbewust een lagere verkoopprijs
overeenkomen, die te ver ligt van de reële waarde van de woning. In dat geval kan VLABEL zich voor de
berekening van het verschuldigde verkooprecht toch baseren op de reële waarde en dus een herschatting
doorvoeren. De partijen kunnen dit desgevallend vermijden door in de akte te verklaren dat zij een lagere
prijs overeengekomen zijn en door de reële waarde louter voor fiscale doeleinden in de authentieke akte te
ramen, waarna VLABEL zich al dan niet akkoord kan verklaren met deze pro fisco-waarde.
Deze materie lijkt technisch en detaillistisch maar is het niet. Heel wat commentatoren hebben namelijk –
niet geheel onterecht – reeds opgemerkt dat het gebruik van de grens van 200.000 of €220.000
fraudegevoelig is en aanleiding kan geven tot ofwel prijsbewimpeling, ofwel het betalen van een deel van
de reële aankoopsom ‘onder tafel’.
VLABEL kan echter vaststellen dat de prijs afwijkt van de reële verkoopwaarde, waarna aanvullende
belastingen en boetes wegens prijsbewimpeling gevorderd kunnen worden.

Effecten van het nieuwe 7%-tarief.

De grote winst is er – logischerwijs – voor panden die heden niet in aanmerking komen voor het klein
beschrijf. Ten opzichte van het groot beschrijf is het tarief van 7% voor alle verkoopprijzen (veel)
voordeliger. Dat geldt inzonderheid tot de grens van €200.000 of 220.000. Daarna zorgt het wegvallen van
de rechtenvermindering voor een knik, waardoor de winst zakt van meer dan €9.000 naar iets meer dan
€4.000.
Even opvallend is dat het nieuwe stelsel ook in vergelijking met het klein beschrijf voordeliger is tot een
verkoopprijs van ca. €185.000 tot 190.000. En voor woningen die daar net boven zitten maar nog steeds
minder kosten dan 200.000 of €220.000 is het verlies zeer beperkt, ten gevolge van de rechtenvermindering.
De grootste probleemgroep zijn dan ook de woningen waarvoor men vandaag nog van het klein beschrijf
kan genieten en die in de toekomst niet in aanmerking komen voor de rechtenvermindering (boven
200.000 of €220.000). Voor deze woningen zal de koper al snel 6 à €7.000 meer moeten betalen.

Wat wijzigt er nog?

Wanneer de koper er zich toe verbindt om de gezinswoning binnen 5 jaar na de aankoop onderworpen te
zullen hebben aan een ingrijpende energetische renovatie, zal hij kunnen genieten van een extra verlaagd
tarief van 6%. De renovatie moet dan wel beantwoorden aan de vereisten die in het Energiebesluit worden
vooropgesteld voor ingrijpende energetische werken. Het betreft renovaties die dermate diepgaand zijn
dat ze aan een vorm van EPB-eisen onderworpen zijn. De verbintenis om de woning op deze wijze aan te
pakken moet opgenomen zijn in de aankoopakte, waarin ook om de toepassing van het tarief van 6% moet
worden verzocht. Men ontvangt de korting meteen, maar naderhand moet wel via het EPC Bouw de
concrete realisatie bewezen worden. Faalt men hierin, dan kan VLABEL naderhand aanvullende rechten
vorderen.
Wanneer men een beschermd monument of een pand met een hoge erfgoedwaarde aankoopt om er de
gezinswoning te vestigen zal het tarief zelfs verlaagd worden tot 1%. Voorwaarde is wel dat het verkregen
voordeel daadwerkelijk geïnvesteerd wordt in de woning (tot behoud en versterking van de
erfgoedwaarde).
Tenslotte wil de Vlaamse regering een extra stimulans inbouwen voor SVK-verhuur. Wie een woning
aankoopt en vervolgens binnen drie jaar een huurcontract afsluit met een SVK, zal in aanmerking komen
voor een korting van 3%, waardoor het tarief zoals bij de gezinswoning daalt van 10% naar 7%.
Het tarief van 4% voor de beroepsverkopers wijzigt niet. Ook aan de meeneembaarheid wordt an sich niets
veranderd, behoudens het feit dat het grensbedrag van €12.500 niet langer fixed zal zijn. Het voorontwerp
van decreet voorziet immers in de mogelijkheid van indexatie in trappen van €500. Daardoor ontstaat de
kans dat het maximumbedrag voor de meeneembaarheid voor het eerst in 2019 mogelijks kan stijgen naar
€13.000 en dan in later stadium (op basis van de inflatie) verder naar €13.500, €14.000, … Deze wijziging is
positief, aangezien heden de meeneembaarheid op lange termijn (naarmate de vastgoedprijzen stijgen) bij
gebrek aan indexatie de facto aan waarde inboet.
SHARE:

Andere artikels

Getrouwde of samenwonende (ver)kopers: waar zitten de verschillen?

Getrouwde of samenwonende (ver)kopers: waar zitten de verschillen?

Als verkopende vastgoedmakelaar heb je klanten uit allerlei gezinssituaties. De ene (ver)koper is getrouwd, de andere is wettelijk of feitelijk samenwonend. Ho belangrijk is het familiaal statuut van de (ver)kopers nu eigenlijk met het oog op verkoop? Waar zitten de verschillen?
meer info
Nederlanders op zoek naar vastgoedkoopjes in België

Nederlanders op zoek naar vastgoedkoopjes in België

Na acht jaar stilte steken onze noorderburen opnieuw de grens over op zoek naar een ‘vastgoedkoopje’ in ons land. Een belangrijke oorzaak is dat de woningprijzen in Nederland de voorbije maanden flink gestegen zijn. Anderzijds maken ook de verlaagde registratierechten Vlaamse woningen extra aantrekkelijk voor Nederlanders.
meer info
Vlaanderen start controles bij Airbnb-panden.

Vlaanderen start controles bij Airbnb-panden.

De Vlaamse administratie start gerichte controles bij panden die worden aangeboden via het online platform Airbnb, maar niet zijn aangemeld in het kader van het Logiesdecreet. De controles komen er naast de juridische procedure die al loopt tegen het platform.
meer info
Minimumnorm 2020 geldt niet enkel voor huurwoningen.

Dakisolatienormen

Wist je dat het voor de Vlaamse renovatiepremie niet mogelijk is om een gezamenlijke aanvraag in te dienen? Dat betekent dat iedere mede-eigenaar van een appartementsgebouw afzonderlijk een aanvraag moet indienen voor zijn aandeel in de kosten van de werken. Als een inspecteur vaststelt dat de door jou verhuurde woning tegen 1 januari 2020 niet aan de minimumnorm voldoet, zal hij de woning meteen 15 strafpunten toekennen. Daardoor kan de burgemeester je woning ongeschikt verklaren.
meer info
Hervorming verkooprechten: bijzondere aandachtspunten rond de inwerkingtreding

Hervorming verkooprechten: bijzondere aandachtspunten rond de inwerkingtreding

Op vrijdag 22 december 2017 kondigde de Vlaamse Regering aan dat er een grootschalige hervorming van het verkooprecht (de vroegere registratierechten) in de steigers staat. Daarbij zullen het klein en groot beschrijf op basis van het kadastraal inkomen (KI) verdwijnen. In de plaats komt er een tarief van 7% voor alle gezinswoningen. Bovendien zal wie een woning koopt voor minder dan 200.000€ (of 220.000€ in de kernsteden en in de Vlaamse Rand) op de eerste 80.000€ geen belasting moeten betalen (de rechtenvermindering).
meer info
Vlaams minister van Energie Bart Tommelein stelde vandaag de jongste Energie en Binnenklimaat (EPB)-cijfers voor.

Meer dan de helft van de Vlamingen bouwt Bijna Energie Neutraal (BEN)

Nieuwbouwwoningen in Vlaanderen halen gemiddeld een E-peil van E30, wat overeenkomt met Bijna Energie Neutraal (BEN). Nochtans is dit pas vanaf 2021 de wettelijke norm. Dat blijkt uit de jongste Energie en Binnenklimaat (EPB)-cijfers die zijn voorgesteld bij de opening van Batibouw. Vlaams minister van Energie Bart Tommelein: ‘De Vlaming bouwt al enkele jaren energie-efficiënter dan wettelijk nodig. Meer dan de helft van de Vlamingen bouwt zelfs nu al Bijna Energie Neutraal. Het bewijst dat de Vlaming vooruit denkt.’
meer info
Het kraken van panden is een fenomeen dat al langer de publieke opinie beroert.

Nieuwe antikraakwet is een feit

De nieuwe antikraakwet is een feit en zal van kracht worden op donderdag 16 november 2017. De wet komt tegemoet aan het probleem dat de bestaande procedures om krakers te laten uitzetten veel te lang aanslepen. Bovendien wordt kraken nu altijd strafbaar, ook wanneer het om een niet-bewoond pand gaat.
meer info
Welke lasten kan u doorrekenen aan uw huurder?

Welke lasten kan u doorrekenen aan uw huurder?

Eigenlijk staat er niet in de huurwet of het de huurder of de verhuurder is die de kosten van bijvoorbeeld verbruik en onderhoud moet betalen. Maar het is gebruikelijk dat de huurder boven op de huurprijs nog kosten en lasten betaalt, en daar zijn dan wel enkele regels bij in acht te nemen.
meer info
“De standaard -het negenjarige contract- is al lang de standaard niet meer”

Lange huurcontracten zijn uit de mode

Veruit de meeste huurcontracten in België worden afgesloten voor een periode van minder dan drie jaar. Het klassieke negenjarige contract verliest aan populariteit, stelt Vlaams parlementslid Jelle Engelbosch (N-VA) vast, die de cijfers opvroeg.
meer info
De Belgische economie trekt aan.

Woningprijzen zullen opnieuw de hoogte ingaan

De woningprijzen zullen dit jaar met 4 procent en volgende jaar met 3,5 stijgen, zo voorspelt Standard & Poor's. S&P verwijst voor zijn opwaartse prognose naar de positieve economische factoren.
meer info
Kan je zomaar een bod op een huis intrekken?

Kan je zomaar een bod op een huis intrekken?

“Ik bied € 215.000!” Ken je dat gevoel? Je bent tot over je oren verliefd op een huis en doet meteen een bod. Maar dan blijkt dat je door onvoorziene omstandigheden van de koop moet afzien. Kan dat zomaar en wat zijn de gevolgen?
meer info
Waar studeren?

5 plekjes in huis om te studeren

Wanneer de maand juni steeds dichterbij komt, volgt ook de examenkoorts in haar kielzog. Hierbij hoort onlosmakelijk de opstelling van strakke roosters, de opvulling van die ijskast met voldoende powerfood en de voorbereiding op onvermijdelijke korte nachtjes slaap. Maar vooraleer je écht aan die bloksessies kan beginnen, moet je nog één ding beslissen… waar ga je studeren? Want hoewel sommigen onder ons zweren bij de bibliotheek, zijn anderen heilig overtuigd van het nut van thuis studeren. Daarom geven wij je met veel plezier de voordelen van de meest populaire studeerruimtes in huis mee. Welke ruimte draagt jouw voorkeur?
meer info
Heb jij recht op een sociale lening?

Heb jij recht op een sociale lening?

AIs je een lening wil voor een bescheiden woning en je inkomen is niet al te hoog, dan kan je zeker kijken of je in aanmerking komt voor een sociale lening. Naast een lage rentevoet heb je dan het voordeel dat je 100% van de waarde van het pand kunt lenen.
meer info
Hotel Mama nooit populairder.

Hotel Mama nooit populairder.

Bijna 1 miljoen 18- tot 34-jarigen in België wonen vandaag bij hun ouders, aldus een nieuwe studie. In Vlaanderen zijn dat er ruim vier op tien. Waarom?
meer info

Openhuizendag

Bekijk hier welke woningen u kan bekijken en wat de bezoekuren zijn.
meer info
Dé hotspot voor vastgoedprimeurs

IMMOSCOOP

IMMOSCOOP is dé hotspot voor vastgoedprimeurs. Surfers die op zoek zijn naar woningen, appartementen, nieuwbouwprojecten en bouwgronden die nieuw op de markt komen, zijn bij IMMOSCOOP aan het juiste adres.
meer info
Spelletjes van vroeger

Moppies kindergrime

Moppies Kindergrime entertaint kinderen met grimmage, ballonplooien, kidstattoo-workshop en springkastelen.
meer info
Renovatielening kost minder dan ooit

Renovatielening kost minder dan ooit

De rente op ‘gewone’ woonkredieten is stilaan weer aan het stijgen, maar voor kleinere renovatieleningen is dat nog niet het geval. Bij renovatie ligt de rente nu gemiddeld op 2,9 procent.
meer info
Lenen moeilijker in de toekomst?

Lenen voor huis wordt moeilijker

De Belgische gezinnen hadden vorig jaar voor het eerst meer schuld dan gemiddeld in de eurozone. Te soepel woonkrediet is een van de redenen. De Nationale Bank wil ingrijpen.
meer info
Conceptstore Futur zet nieuwe trend in Mariaburg

Conceptstore Futur zet nieuwe trend in Mariaburg

"Vrouwen kunnen beter ondernemen”, lezen we in een onderzoek van de zelfstandige organisatie NSZ. “Is dat zo. Dan sta ik er goed voor”, zegt Joke Vermeire (42). Vermeire opende net een nieuwe zaak. ‘Futur’ wordt een unieke conceptstore voor Mariaburg en Ekeren.
meer info
Nieuwe woonkredieten overschrijden kaap van 30 miljard euro

Nieuwe woonkredieten overschrijden kaap van 30 miljard euro

In 2016 hebben de Belgische banken meer dan 260.000 woonkredieten verstrekt, goed voor een recordbedrag van 30,136 miljard euro. Dat blijkt uit de jaarcijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK). Daarmee lag de productie van nieuwe kredieten - zonder herfinancieringen - ruim vier miljard hoger dan in 2015.
meer info
Vlaanderen voert regels voor Airbnb in

Vlaanderen voert regels voor Airbnb in

Wie via Airbnb zijn appartement of woning wil aanbieden, moet vanaf 1 april voldoen aan de nieuwe Vlaamse regelgeving. Dat vernam De Tijd. Vlaams minister van Toerisme Ben Weyts (N-VA) legde net voor het kerstreces de nieuwe veiligheidsnormen voor aanbieders van commerciële overnachtingen vast.
meer info
Wat kost schenken?

Wat kost schenken?

In navolging van Vlaanderen midden vorig jaar hebben ook Wallonië en Brussel de tarieven voor het schenken van onroerende goederen aangepast. Brussel volgt met de vereenvoudiging exact het voorbeeld van Vlaanderen, Wallonië verlaagt weliswaar de tarieven, maar behoudt de complexiteit van het systeem.
meer info