Richtdatum
Bij de eerste beslissing van de Vlaamse Regering rond de hervorming (op 2 januari 2018) werd gecommuniceerd dat het nieuwe stelsel op 1 juni 2018 van kracht zou worden. Die aankondiging heeft op de vastgoedmarkt al heel wat effect gehad. Nochtans verduidelijkte het kabinet van minister van Financiën Bart Tommelein bij navraag door CIB Vlaanderen dat de datum van 1 juni nog niet 100% vastlag, maar eerder een richtdatum vormde. Indien het goedkeuringstraject vertraging opliep, kon die datum volgens het kabinet nog opschuiven richting 1 juli of zelfs 1 augustus 2018.Ondertussen is het goedkeuringsproces verder gevorderd. Op 16 maart 2018 keurde de Vlaamse Regering de ontwerpteksten goed, waardoor deze nu bij het Vlaams Parlement kunnen worden ingediend. De Regering verzoekt daarbij ook aan het Parlement om het ontwerp van decreet prioritair te behandelen.Daarmee zit het goedkeuringstraject on track richting 1 juni 2018. Bovendien staat die datum expliciet vermeld in het ontwerp van decreet. Dat betekent dat er al een amendement noodzakelijk zou zijn om de datum nog te veranderen. Het lijkt voorlopig eerder onwaarschijnlijk dat het zo ver zou komen. Dus, hoewel we nog steeds moeten opmerken dat de datum van 1 juni niet in steen is gegrift, bestaat er alvast heel wat meer zekerheid dan enkele maanden terug.Blijft de datum echter onveranderd, dan zal de inwerkingtreding plaatsvinden op 1 juni. Dit ook wanneer de goedgekeurde teksten pas later in het Belgisch Staatsblad verschijnen. De inwerkingtreding gebeurt dan retroactief.'Naakte datum' compromis
Om te bepalen of een verkoop al dan niet onder het nieuwe stelsel zal vallen, is de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst doorslaggevend. Wat je daarbij zeker moet onthouden, is dat het gaat om de ‘naakte datum’ van het compromis.Dat betekent dat er, in afwijking van de algemeen geldende burgerrechtelijke regels, geen rekening wordt gehouden met opschortende voorwaarden die in de onderhandse verkoopovereenkomst zijn opgenomen. Voor fiscale doeleinden kijkt men steeds naar de datum waarop het compromis werd afgesloten, ondanks het feit dat de verkoop zelf burgerrechtelijk pas later tot stand is gekomen (na vervulling van een opschortende voorwaarde).Men kan dus niet kan werken met opschortende voorwaarden om de koop over de datum van inwerkingtreding van het hervormde verkooprecht te tillen!Dat is te lezen in de Memorie van Toelichting bij het ontwerp van decreet en werd ondertussen benadrukt in een schrijven dat we vanuit het kabinet van minister Tommelein mochten ontvangen:“U vermeldt dat in de Memorie van Toelichting te lezen valt dat de datum van het afsluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst als ijkpunt zal fungeren voor het bepalen van het toepasselijk tarief, ook al werd een opschortende voorwaarde gekoppeld aan deze overeenkomst. Dat is correct.[…]Voor overeenkomsten onder opschortende voorwaarde wordt art. 2.9.7.0.03, §2 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit toegepast: het toepasbare tarief is het tarief dat van kracht is op de datum waarop het verkooprecht verworven zou geweest zijn als de handeling onvoorwaardelijk was geweest.”Conclusie: voorzichtigheid geboden!Voor de volledigheid hierbij letterlijk de tekst uit de Memorie van Toelichting:
Overeenkomstig artikel 2.9.7.0.3, §1, VCF wordt de toepasselijke regelgeving bepaald door het ogenblik waarop de rechtshandeling, i.c. het sluiten van de verkoopovereenkomst, is gesteld.
Dit betekent dat de nieuwe bepalingen die door dit decreet worden ingevoerd en de door dit decreet gewijzigde bepalingen enkel kunnen worden toegepast op verkoopovereenkomsten die gesloten zijn vanaf de datum van de inwerkingtreding van dit decreet, nl. 1 juni 2018.
Vermits een verkoopovereenkomst een consensueel contract is, is de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst in principe bepalend.
Verkoopovereenkomsten die gesloten zijn vóór 1 juni 2018 blijven volledig beheerst door de regelgeving zoals ze was vóór de inwerkingtreding van dit decreet. Zowel het tarief, de heffingsgrondslag en de vrijstellingen en verminderingen worden voor koopovereenkomsten gesloten vóór 1 juni 2018 bepaald door de huidige regelgeving. Hetzelfde geldt voor koopovereenkomsten die vóór 1 juni 2018 gesloten zijn onder een opschortende voorwaarde die na 1 juni 2018 wordt vervuld. Overeenkomstig artikel 2.9.7.0.3, §2, VCF blijven ook deze koopovereenkomsten immers onderworpen aan de regelgeving die van kracht was op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. De decretale omschrijving en bepaling van de heffingsgrondslag wordt bepaald door de regelgeving zoals die van toepassing is ten dage van het afsluiten van de overeenkomst. Maar voor de feitelijke concrete invulling van die theoretische heffingsgrondslag dient, overeenkomstig het artikel 2.9.7.0.3 § 2 , rekening te worden gehouden met de feiten op de dag van de vervulling van de voorwaarde.
Dus wanneer bijvoorbeeld de leeftijd van de vruchtgebruiker of de concrete individuele verkoopwaarde van het overgedragen goed bepalend zijn voor de heffing, dan dienen deze te worden becijferd en beoordeeld op de dag van de vervulling van de opschortende voorwaarde.
Dit betekent concreet:
- dat er voor de toepassing van de toepasselijke tariefregelingen moet gekeken worden naar de datum van het sluiten van de verkoopovereenkomst. Overeenkomsten gesloten vóór 1 juni 2018 blijven beheerst door de oude tariefregelingen, overeenkomsten gesloten vanaf 1 juni 2018 vallen onder de nieuwe tariefregelingen.
- dat er voor de toepassing van de nieuwe rechtenvermindering van artikel 2.9.5.0.5 VCF eveneens moet gekeken worden naar de datum van het sluiten van de verkoopovereenkomst. Overeenkomsten gesloten vóór 1 juni 2018 kunnen niet van deze vermindering genieten, overeenkomsten gesloten vanaf 1 juni 2018 kunnen dit wel. Dit is ook logisch, deze rechtenvermindering werd bepaald als een accessorium van het nieuwe tarief van 7% (of 6% bij ingrijpende energetische renovatie) , en zal dus ook enkel kunnen toegekend worden bij toepassing van deze nieuwe tarieven. De concrete toets van de belastbare heffingsgrondslag met de grensbedragen van artikel 2.9.5.0.5 VCF, voor overeenkomsten die vanaf 1 juni 2018 worden gesloten onder een opschortende voorwaarde, zal, overeenkomstig artikel 2.9.7.0.3, §2, eerste lid, 2°, VCF worden beoordeeld op de datum van de vervulling van de voorwaarde.
- dat er, wat de opgeheven abattementen betreft, eveneens moet gekeken worden naar de datum van het sluiten van de (onderhandse) verkoopovereenkomst. Overeenkomsten gesloten vóór 1 juni 2018 kunnen verder van deze abattementen genieten, overeenkomsten gesloten vanaf 1 juni 2018 kunnen dit niet. Een overeenkomst gesloten onder opschortende voorwaarde vóór 1 juni 2018 zou, indien voldaan aan alle voorwaarden, nog van het voordeel van het abattement kunnen genieten ook al wordt deze voorwaarde pas na 1 juni 2018 vervuld. Het bedrag van het huidige abattement wordt dan in mindering gebracht van de heffingsgrondslag die concreet berekend wordt op de dag van de vervulling van de voorwaarde.
Bron: CIB
