Van strafpunten naar categorieën
De normen op vlak van gezondheid, veiligheid en woningkwaliteit die door de Vlaamse Wooncode worden opgelegd, zijn op heden vertaald in een technisch verslag, waarin strafpunten worden toegekend voor de diverse gebreken. Daarbij is hoofdzakelijk de grens van 15 strafpunten van belang. Een woning die 15 strafpunten krijgt toegewezen, zal immers ongeschikt of mogelijk onbewoonbaar worden verklaard door de burgemeester, met alle gevolgen van dien.Met deze methodiek van strafpunten wordt via de hervorming komaf gemaakt. Door over te schakelen op een ander systeem, wil de Vlaamse Regering onder meer tegemoet komen aan de kritiek dat het totaal van 15 strafpunten niet altijd meer daadwerkelijk een inbreuk uitmaakt op het grondrecht van behoorlijke huisvesting. Met andere woorden: door het stelselmatig toevoegen van extra gebreken doorheen de jaren, is de totale weging niet langer altijd proportioneel voor een ernstig kwaliteitsprobleem. Een ander probleem is de discrepantie tussen de administratieve handhavingsprocedure en de strafrechtelijke aanpak. Bij die laatste sanctioneringswijze is immers elk gebrek strafbaar (vanaf 1 strafpunt).
Concreet wil minister Homans overschakelen op een nieuw systeem, waarbij de gebreken worden onderverdeeld in drie categorieën:
Een gebrek ‘categorie I’ wordt gezien als een klein gebrek, dat geen verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid of strafrechtelijke vervolging verantwoordt. Het betreft hoofdzakelijk de huidige 1- en 3-punters.
Een gebrek ‘categorie II’ is een ernstig gebrek, dat echter geen direct gevaar impliceert voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoner (ontploffingsgevaar, elektrocutie, CO-vergiftiging, …). Één dergelijk gebrek zal aanleiding geven tot een verklaring tot ongeschiktheid.
Een gebrek ‘categorie III’ is een ernstig gebrek, dat resulteert in dringend gevaar of in mensonwaardige toestanden voor de bewoner. In dit geval zal de onbewoonbaarheid uitgesproken worden.
Sancties
De zwaarste sancties binnen het handhavingsinstrumentarium zullen worden voorbehouden voor de categorieën II en III (strafbaarstelling, geen conformiteitsattest, nietigheid van de huurovereenkomst indien de gebreken er reeds bij aanvang van de verhuring waren,…). Gebreken van categorie I verhinderen daarentegen de afgifte van een conformiteitsattest niet en zullen (op zichzelf) geen aanleiding geven tot de nietigheid van de huurovereenkomst. Hier wordt geopteerd voor een zachtere aanpak, waarbij de eigenaar er wel toe aangezet zal worden om tot herstelling over te gaan, maar zonder daarbij de zwaarste sancties in te zetten.
Voordelen nieuwe categorisering
Deze nieuwe categorisering heeft een aantal duidelijke voordelen, waaronder het feit dat niet langer elk gebrek, hoe klein ook, strafbaar zal zijn. Ook de verplichting tot herstel wordt rationeler ingevuld. Bij de strafrechtelijke procedure, zal een herstelvordering nu impliceren dat er geen gebreken categorie II en III meer mogen zijn. Vandaag is het nog zo dat de huurwoning volledig vrij moet zijn van elk mogelijk gebrek (inclusief de 1-punters), wat in de praktijk vaak niet evident is, zeker wanneer er bij een hercontrole gebreken worden gequoteerd die voorheen niet waren opgemerkt.Waarschuwingsprocedure
Binnen de handhaving zal er een nieuwe procedure worden ingevoerd, die gemeenten kunnen toepassen wanneer zij een klacht ontvangen met het oog op het uitspreken van een verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Het gaat om de zogenaamde ‘waarschuwingsprocedure’, die toelaat dat de gemeente contact opneemt met de eigenaar om hem of haar te waarschuwen voor de mogelijke gevolgen die aan de aanwezigheid van kwaliteitsproblemen kunnen verbonden zijn.Doel is dat de gemeente zo het gesprek kan aangaan met de eigenaar en desgevallend zelfs hulp kan aanbieden bij het uitvoeren van de werken, die nodig zijn om de woning conform te maken. Zodoende kan men de eigenaar wat tijd geven, vooraleer de echte procedure tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid wordt opgestart en kan men hopelijk ook vermijden dat de huurwoning als gevolg van een klacht uit de markt verdwijnt, omdat de eigenaar het pand gewoon verkoopt.
Niet zomaar vrijblijvend
De waarschuwingsprocedure is niet bijzonder strikt omkaderd. Een gemeente kan kiezen om er al dan niet gebruik van te maken en kan deze keuze zelfs afstemmen op het profiel van de verhuurder. Als deze een geschiedenis heeft van huisjesmelkerij, is de kans bijvoorbeeld veel groter dat men onmiddellijk overschakelt naar de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. Gaat het echter om een eerste inbreuk/klacht, dan zal men misschien sneller kiezen voor een waarschuwing. Let wel, wordt er met de waarschuwing niets gedaan, dan zal de zaak snel en automatisch evolueren naar een procedure ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. De waarschuwingsprocedure is dus niet zomaar vrijblijvend.
Herstelmaatregel
Naast deze twee hoofdblokken, zullen er tevens twee kleinere wijzigingen aangebracht worden aan de regeling rond herstelvorderingen. Een eerste heeft betrekking op de aparte akte, die moet worden opgesteld na de verkoop van een goed waarop een door de rechter uitgesproken herstelmaatregel rust. De kosten voor de opmaak van deze afzonderlijke authentieke akte liggen ten laste van de verkoper. Dat wordt nu voor alle duidelijkheid ingeschreven in de Vlaamse Wooncode. Het is immers de verkoper die ervoor verantwoordelijk is dat er een tweede, bijkomende en aanvullende akte moet worden opgemaakt.Daarenboven zal de notaris worden verplicht om steeds het register van herstelvorderingen te consulteren, om na te gaan of er een herstelmaatregel is opgelegd. Het resultaat van die opzoeking zal ook vermeld moeten worden in de authentieke verkoopakte. Zo wordt gegarandeerd dat de koper er zeker weet van heeft dat hij een goed aankoopt, waarop een herstelvordering rust.
Inwerkingtreding
De hervorming zal pas in werking treden wanneer de relevante uitvoeringsbesluiten goedgekeurd worden. Volgens de huidige planning zou dat 1 januari 2021 zijn.Bron: Voorontwerp van decreet tot wijzigingen van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode en de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, voor de 2de maal principieel goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 21 december 2018.
