Dat het inkomen minder toereikend lijkt om een eigen woning te kunnen kopen, leidt tot frustratie. De zoektocht is niet evident. Als je geen hulp hebt van anderen, is het praktisch onmogelijk. Je moet sowieso 10 procent zelf op tafel kunnen leggen voor je kan kopen en het Vlaams Woningfonds geeft nog leningen tot 100% van de aankoop.
Grotere banken vragen meer eigen middelen en kleinere banken zijn daar flexibeler in.

Jarenlang lage rente

De prijs van een doorsneewoning is tussen 2017 en 2023 toegenomen van 263.000 tot 364.000 euro, voor een appartement is de prijs gestegen van 215.000 naar 277.000 euro. Ook de inkomens zijn fors gestegen, waardoor prijsstijgingen lang niet alles zeggen. Maar uit een index die De Tijd maakte, blijkt dat de betaalbaarheid effectief onder druk staat. Sinds 2022 gaat meer dan een derde van het mediane gezinsinkomen naar de afbetaling van een huis. Terwijl de afbetaling van een appartement lang rond 25 procent van het mediane inkomen lag, is dat de jongste jaren zo'n 28 procent.
Lenen voor een huis neemt gemiddeld meer dan een derde van het loon in beslag
Hoe komt dat? De economische turbulentie van de voorbije jaren heeft een weerslag gehad op de vraagzijde van de woningmarkt. De jarenlange lage rente na de financiële crisis dreef de vraag naar vastgoed op. Dat legde een opwaartse druk op de prijzen, die sinds de coronacrisis verder werd aangevuurd door een vraaghausse. De rentestijgingen van de voorbije jaren hebben dat prijseffect getemperd, maar de hogere rentes leidden er op hun beurt wel toe dat een nieuwe hypothecaire lening duurder is geworden.

'Nog-kunners' en 'niet-kunners'

Reken daarbij dat de arbeidsmarkt het vrij goed heeft gedaan en de overheid er tijdens de energiecrisis goed in geslaagd is om de koopkracht te beschermen. Dat heeft de vraag naar vastgoed op peil gehouden. We hebben door de rentestijging en bijvoorbeeld de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen wel een matiging gehad van de prijzen, maar anders dan in buurlanden nooit een daling', zegt Johan Van Gompel, macro-econoom bij KBC.
De hogere inbreng van ouders creëert tegelijk een opwaartse druk op de prijzen, en dat maakt het nóg moeilijker voor de groep die dat financiële duwtje niet krijgt.
Op lange termijn liggen de huizenprijzen in lijn met wat kopers financieel aankunnen. Wie de jongste jaren als starter op de woningmarkt komt, ervaart echter het slechtste van twee werelden: duurdere leningen en nog altijd relatief hoge prijzen. 'Daar zie je de jongste jaren een discrepantie: voor de gemiddelde starter is de betaalbaarheid achteruitgegaan, terwijl eigenaars die een nieuwe woning zoeken vaak nog kunnen genieten van hun goedkope hypotheeklening', zegt vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen). Wie al een woning heeft, kan immers zijn oude lening overdragen naar zijn nieuwe huis.

Ook van Gompel ziet die tweespalt. 'Het is maar door de hulp van ouders dat velen er nog in slagen om een woning te kopen. Dat zijn de 'nog-kunners'. Maar de hogere inbreng van ouders creëert tegelijk een opwaartse druk op prijzen, die het nog moeilijker maakt voor de andere groep die dat financiële duwtje niet krijgt: de 'niet-kunners'.'

Huren dan maar

Dat dreigt meer mensen naar de huurmarkt te duwen - en dus daar de prijzen op te drijven. Aanwijzingen dat de huurprijzen de jongste jaren onevenredig zijn gestegen, zijn er echter niet. Op termijn volgt de huurprijs min of meer de inflatie. De huurmarkt is een belangrijke markt: daar concentreren zich betaalbaarheidsproblemen, met meer alleenstaanden en lagere inkomens. In die zin is wel waakzaamheid geboden als het aankomt op de prijzen en een voldoende groot aanbod.
Ook een huurwoning vinden loopt niet overal van een leien dakje want de gemiddelde prijs voor een appartement in Antwerpen betaal je al snel 1.000€

Meer woningen, a.u.b.

De oplossing ligt er dus in het aanbod op te drijven, of het nu gaat om koop- of huurwoningen. 'Het woningenaanbod reageert in België erg star op de toenemende vraag, omdat we relatief weinig bouwruimte beschikbaar hebben en de vergunningsregels strikt zijn. Als ons aanbod kan toenemen, zullen vraagstijgingen minder leiden tot prijsstijgingen. Het is een must om het aanbod te blijven uitbreiden', zegt Damen. 'We zijn er door een al bij al levendige bouwactiviteit de voorbije jaren wel in geslaagd het onderaanbod uit het verleden deels weg te werken. Het aantal woningen is daardoor sterker gestegen dan het aantal huishoudens', zegt Van Gompel.
Onder meer omdat er steeds meer alleenstaanden zijn, ouderen langer thuis wonen en door aanhoudende migratie zal het aantal Belgische huishoudens stijgen van 5,1 miljoen in 2023 naar 5,9 miljoen in 2070. Maar de woningmarkt zal de komende jaren door elkaar geschud worden door twee tendensen: de ambitie van het beleid om meer open ruimte te beschermen en de noodzaak om energieverslindende woningen te renoveren.
Overheden moeten regels flexibeler maken, maar er is ook een mentaliteitswijziging nodig. We moeten kleiner gaan wonen.
Vlaanderen wil zoveel mogelijk woonuitbreidingsgebieden - noem het reservebouwgronden - beschermen tegen ontwikkeling, en tegelijk ligt ruim de helft van de 42.000 hectare bebouwbare gronden op een slechte locatie. Dat wil zeggen: niet aan een uitgeruste weg of ver van openbaar vervoer. De overheid wil de versnippering tegengaan en inzetten op verdichting en verhoging in steden en dorpskernen. Maar daarvoor blijven strikte vergunningsregels, trage procedures en lokale beperkingen in het aantal bouwlagen obstakels, net als omwonenden die geregeld beroep aantekenen tegen vergunningen voor nieuwbouw. 'Dat vereist dat overheden de regels flexibeler maken, zowel op Vlaams als op lokaal niveau, waar nog geregeld hoogteregels gelden. Maar het vergt ook een mentaliteitswijziging, want we zouden in de toekomst het best kleiner gaan wonen. Veel burgers lopen daar niet warm voor', zegt Van Gompel.

Grootste uitdaging: klimaat

De grootste uitdaging voor particulieren is echter het energiezuinig maken van woningen. Om de Europese klimaatdoelstellingen te halen, moeten alle woningen tegen 2050 het zuinigste energieprestatiecertificaat A hebben. Het betekent dat jaarlijks zo'n 100.000 woningen gerenoveerd moeten worden. Sinds 2023 geldt in Vlaanderen daarom een renovatieplicht: vijf jaar na aankoop moet een pand minstens een EPC-label D hebben. Vanaf 2028 is dat label C en in de toekomst wordt de norm nog strenger. Momenteel heeft slechts de helft van de huizen een zuinig label, al is dat wellicht een overschatting omdat slechts 5 procent van de woningen een label heeft (zie grafiek 3). Het opdrijven van de energiezuinigheid kost al gauw tienduizenden euro's, en bij de meest verregaande renovatie zelfs honderdduizenden euro's.
De klimaattransitie creëert zo een tweede dualiteit op de woningmarkt: energiezuinige woningen worden duurder, terwijl energieverslindende woningen door de renovatiekost die erboven hangt goedkoper worden. 'Veel huishoudens kunnen zo'n grondige renovatie echter niet betalen, tenzij er voldoende neerwaartse druk is op de prijzen van onzuinige huizen', zegt Van Gompel. 'Een renovatieplicht is niet zo'n efficiënte maatregel. We zien dat het type huishoudens die in die onzuinige woningen wonen vaak uit zichzelf weinig energie verbruiken. Dat betekent dat zij onnodig grote kosten moeten maken voor een kleine besparing. Het invoeren van een CO2-taks - die verbruik ontmoedigt - zou efficiënter zijn', zegt Damen.
Een renovatieplicht is niet zo'n efficiënte maatregel. Een CO2-taks, die verbruik ontmoedigt, zou beter zijn.
Tegenover de verplichtingen zet de Vlaamse regering wel een budget van meer dan 1 miljard euro voor renovatieleningen en premies voor warmtepompen en isolatie. Doorgaans zijn economen geen fan van subsidies, omdat verkopers er in de prijszetting rekening mee dreigen te houden en zo meer durven te vragen. 'Het kan als het geld terechtkomt bij wie het het meeste nodig heeft. Je kan daarvoor werken met inkomensplafonds, maar dan nog is er het risico dat de verkoper van bijvoorbeeld warmtepompen er al rekening mee houdt. En er is nog een probleem: om zo'n stimulus echt effect te laten hebben, moet het om voldoende geld gaan. Alleen laten de hoge begrotingstekorten van de overheden dat niet toe', zegt Van Gompel.Bron: De Tijd / 08/05/2024