HUUROVEREENKOMST ONTBONDEN NADAT HUURDERS HOND IN HUIS NEMEN

De verhuurder vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van de huurders. De huurders daarentegen waren niet bereid de woning te verlaten. Zij meenden dat hun recht op privéleven, gewaarborgd door art. 8 EVMR, geschonden werd.
De verweerders huurden van de eiser een duplex- appartement, dat deel uitmaakte van een ouder gebouw, waarin nog andere studio's verhuurd werden. Ondanks een uitdrukkelijk verbod in de huur overeenkomst namen de verweerders een hond (Mechelse herder) in huis. De verhuurder maande hen diverse malen aan om de hond te verwijderen, maar zonder resultaat. De verhuurder wendde zich daarop zich tot de vrederechter om de huurovereenkomst te ontbinden in het nadeel van de huurders. De huurders stelden dat het verbod op huisdieren hun recht op privéleven schendt. De vrederechter reageerde hierop enigszins verbaasd, stellende dat de huurders zich wel om de bescherming van hun eigen privéleven bekommerden, maar niet om het privéleven van de andere bewoners van het gebouw, die er bij de contractsluiting trouwens rechtmatig mochten op vertrouwen dat er geen dieren in het gebouw zouden worden gehouden. De vrederechter besloot dat ook met het recht op privéleven van de andere eigenaars en bewoners van dit appartementsgebouw voldoende rekening moest worden gehouden.

VERBOD IN HUURCONTRACT IS NIET VRIJBLIJVEND

Bovendien moet er omwille van de rechtszekerheid ook rekening worden gehouden met het geschrift, in casu de afgesloten huurovereenkomst met het verbod op het houden van huisdieren, die door de huurders werd ondertekend. Een huurcontract is immers niet vrijblijvend. Wanneer het houden van huisdieren principieel verboden is, dienen de huurders zich daaraan te houden. Art. 1134 B.W. stelt onder meer dat overeenkomsten partijen tot wet strekken. Er moet met andere woorden rekening gehouden worden met wat op papier staat, zo niet worden contracten zo goed als waardeloos.
De vrederechter merkte ook op dat het een drogredenering is dat de verbodsclausule in de huurovereenkomst het recht op privéleven van de huurders schendt, aangezien zij niet verplicht waren om het desbetreffende huurcontract te ondertekenen. Hadden zij een hond of een ander huisdier willen houden, dan hadden ze een andere woning moeten zoeken, waar wel een hond was toegestaan. Het eigen handelen van de huurders ligt dus met andere woorden aan de beweerde schending van hun privéleven. Dit geldt trouwens des te meer nu de huurders onzorgvuldig zijn geweest en zonder meer een hond in huis genomen hadden, zonder te communiceren met de eigenaar hierover.

GOEDE STAAT VAN WONING VRIJWAREN

De vrederechter stelde vervolgens dat het contractueel verbod op huisdieren in de huurovereenkomst wel degelijk een finaliteit heeft, nu dit werd opgenomen ter vrijwaring van de goede staat van de woning. Uit de foto’s die aan de vrederechter werden overgemaakt, blijkt trouwens dat het appartement gelegen is in een ouder herenhuis uit 1850, waar er geen betonnen structuur aanwezig is en waar er planken vloeren liggen, net een reden waarom de verhuurder precies zocht naar rustige huurders zonder huisdieren. Meer nog, de verhuurder legde mailverkeer voor waaruit blijkt dat het andere huurders zelfs werd verboden om een katte houden. Het is trouwens algemeen bekend dat het houden van een hond de kans op huurschade ernstig verhoogt. Het contractueel verbod valt dus als geldig te beschouwen.

ERNSTIGE CONTRACTUELE WANPRESTATIE

De huurders probeerden de vrederechter nog tevergeefs te overtuigen om de vordering van de verhuurder ongegrond te verklaren, stellende dat zij de hond van een wrede dood gered hebben door hem te adopteren. De vrederechter besloot echter dat er in hoofde van de huurders sprake was van een ernstige contractuele wanprestatie, waardoor de huurovereenkomst in hun nadeel moest worden ontbonden. Ze kregen na de betekening van het vonnis één maand de tijd om de woning te verlaten. Daarnaast werden ze veroordeeld tot het betalen van een wederverhuringsvergoeding aan de verhuurder, aangezien deze laatste ontegensprekelijk huurverlies zal oplopen.
> Bron: Vredegerecht Eerste Kanton Gent d.d. 20 januari 2020