Livitas houdt u op de hoogte

Negen nieuwe regels voor vastgoedeigenaars.

Wie last van burenhinder heeft, krijgt meer middelen om ertegen op te treden. En wie het vruchtgebruik op een huis heeft, zal vaker de portefeuille moeten openen voor herstellingen. Een overzicht van de nieuwigheden in het goederenrecht.
Negen nieuwe regels voor vastgoedeigenaars.
Eind januari heeft de Kamer een nieuwe wet op het goederenrecht goedgekeurd. Ook al laat de naam het misschien niet vermoeden, toch krijgt u in het dagelijkse leven te maken met de wet. Die gaat onder andere over de relaties tussen buren, mede-eigendom, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, erfpacht en opstal.
‘80 procent van de wet slaat op vastgoed’, zegt professor Vincent Sagaert (KU Leuven) die ze samen met Pascale Lecocq (Universiteit Luik) voorbereidde. ‘Een hervorming was noodzakelijk omdat het grootste gedeelte van de regels dateerde uit de tijd van Napoleon. Ze waren vooral gericht op een landbouwsamenleving en niet aangepast aan de noden van de moderne maatschappij.’ De belangrijkste nieuwigheden op een rij.

1. Minder conflicten bij vruchtgebruik

De hervorming wil conflicten tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar vermijden. Een klassiek voorbeeld is als een van de ouders is overleden. De langstlevende ouder erft het vruchtgebruik van de gezinswoning, terwijl de kinderen blote eigenaar worden. Met het vruchtgebruik kan de langstlevende de woning blijven bewonen of er de huurinkomsten van innen. Conflicten gaan vaak over wie moet opdraaien voor grove herstellingen zoals de plaatsing van centrale verwarming, het vernieuwen van het dak of de elektriciteit. Tot nu moest de blote eigenaar die betalen.
‘Zeker als de langstlevende ouder opnieuw huwt met een veel jongere partner kan dat problematisch zijn. De kinderen uit het eerste huwelijk moeten als blote eigenaars alle grote structuurherstellingen dragen, terwijl ze vaak nooit gebruik zullen kunnen maken van het huis’, zegt Sagaert. ‘In de nieuwe wetgeving moet ook de vruchtgebruiker een deel van de grove herstellingen op zich nemen. De kosten worden verdeeld volgens de verhouding tussen de waarde van het vruchtgebruik - die rekening houdt met de leeftijd van de vruchtgebruiker - en de waarde van de volle eigendom.’ Een jonge stiefouder zal daardoor een groter deel van de grove herstellingen moeten dragen dan een oudere.
Vruchtgebruik is gangbaar bij vastgoed, maar kan ook slaan op beleggingen zoals aandelen. De vruchtgebruiker kan dan de dividenden innen. Een punt van discussie is of de vruchtgebruiker de aandelen kan verkopen als de koers keldert. ‘Het nieuwe goederenrecht bepaalt dat de vruchtgebruiker kan verkopen zonder voorafgaandelijk akkoord van de blote eigenaar als dat kadert in een goed beheer’, zegt Sagaert. Bij vennootschappen wordt vruchtgebruik voortaan mogelijk voor 99 in plaats van 30 jaar.

2. Nieuwe wapens om burenruzies op te lossen én te voorkomen

Er komt een omvattende regeling voor burenrelaties. ‘De rechtspraak van de afgelopen 60 jaar werd verankerd in wetgeving. Dat biedt rechtszekerheid’, zegt Sagaert.
Voor het eerst komen er criteria om burenhinder te bepalen, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder. Het wordt ook mogelijk preventief op te treden als er gevaar is voor ernstige burenhinder. Als het huis naast het uwe op instorten staat, zult u kunnen vorderen dat het wordt gestut of afgebroken. U moet niet meer wachten tot het effectief instort.
‘Die preventieve maatregelen kunnen alleen bij bijzondere en ernstige risico’s op vervuiling of voor de gezondheid of de veiligheid. De vrederechter moet oordelen of het risico voldoende ernstig is’, zegt Sagaert.

3. Duidelijkere regels voor beplantingen

Hoe ver moet een boom van de perceelsgrens staan? Tot nu hing het antwoord af van of u een hoogstam of een laagstam plant. De nieuwe regeling focust op de hoogte van de boom. ‘Bomen van meer dan 2 meter moeten minstens 2 meter van de perceelsgrens staan en kleinere bomen of struiken minstens een halve meter’, zegt Sagaert.
Wat als uw buurman die minimale afstanden niet respecteert? ‘Bomen die minder dan dertig jaar te dicht bij de perceelsgrens staan, mag je laten rooien of snoeien, maar je moet wel rekening houden met het algemeen belang’, zegt Sagaert.
Hebt u last van overhangende takken? U moet eerst aan uw buur vragen die te snoeien. Weigert die binnen 60 dagen actie te ondernemen, dan kunt u zelf beginnen te snoeien.

4. Erfdienstbaarheden ontstaan na 30 jaar

Bij een erfdienstbaarheid heeft iemand het recht van doorgang over uw perceel. Dat is bijvoorbeeld zo als de oprit van uw buurman op uw perceel ligt. Als die erfdienstbaarheid vandaag niet in een contract is vastgelegd, is die nooit verkregen, zelfs niet na 100 jaar gebruik.
‘Dat verandert in de toekomst. Als de overgang zichtbaar is en iemand die 30 jaar heeft benut, dan zal het niet meer mogelijk zijn het gebruik stop te zetten’, zegt Sagaert. ‘Wie zo’n doorgang verleent, zal oplettender moeten zijn en op papier moeten zetten dat het recht opzegbaar is.’

5. Koppels kunnen mede-eigendom beëindigen

Mede-eigendom is vooral gebruikelijk in appartementsgebouwen. Het gaat dan onder andere over het beheer van de gemeenschappelijke inkomhal en de lift. Aan de regels daarover verandert niets.
Wel zijn er wijzigingen voor niet-gehuwde koppels die samen een bouwgrond kopen. Als de relatie op de klippen loopt, kan vandaag geen van beiden de verkoop van de grond vorderen om de opbrengst te verdelen. De wetswijziging maakt dat wel mogelijk.

6. Erfpacht kan al vanaf 15 jaar

De minimumtermijn van het recht van erfpacht vermindert van 27 naar 15 jaar. De maximumtermijn blijft op 99 jaar. De erfpachter krijgt het volle genot van vastgoed zoals een woning waarvan iemand anders eigenaar is. Het recht van erfpacht is een soort huur in het kwadraat: de huur duurt langer en biedt meer bescherming.
De kortere duur is vooral van belang voor onroerende leasing. Dat is een leasingovereenkomst op lange termijn, voor de financiering van de aankoop of de oprichting van een gebouw.

7. Grote bouwprojecten worden makkelijker

Om de beschikbare ruimte zo optimaal mogelijk te benutten worden steeds vaker volumes boven of onder elkaar gestapeld. Denk aan projecten met een ondergrondse parkeergarage, winkels op het gelijkvloers en daarboven appartementen. ‘De wetgeving was daar niet op aangepast, wat artificiële oplossingen vereiste. Ofwel was sprake van appartementsmede-eigendom ofwel werkte men met een recht van opstal, waarbij de beheerder van de parking voor maximaal vijftig jaar rechten kon krijgen’, klinkt het.
Voortaan wordt het mogelijk aparte eigendomsrechten voor de verschillende volumes toe te kennen, zonder gemeenschappelijke delen en zonder beperking in de tijd. Dat opstalrecht - het recht om op iemand anders’ grond te bouwen - kan eeuwigdurend zijn, waardoor in het bovenstaand voorbeeld de parking zonder beperking in de tijd kan worden beheerd.
Het opstalrecht kan wel worden opgeheven als dat elk nut verliest, bijvoorbeeld als het winkelcentrum wordt gesloopt en de grond een andere bestemming krijgt. ‘Deze regeling brengt ook zekerheid voor oude kelders die onder het gebouw van de buurman doorlopen. Volgens de oude regels riskeerde je dat dat deel van de kelder na 50 jaar eigendom van de buurman werd. Dankzij de nieuwe regels blijft je kelder van jou’, zegt Sagaert.

8. Duidelijkheid over lot van gevonden spullen

Is een achtergelaten fiets van u? Vandaag hangt het antwoord van de vindplaats af. Vindt u de fiets op uw privéterrein, dan kunt u er in principe pas na 30 jaar eigenaar van worden. Vindt u die op de openbare weg, dan moet u aangifte doen bij de gemeente.
Die laatste regel wordt de norm, ongeacht de vindplaats. In elk geval moet u eerst de eigenaar proberen te vinden. Dat zal makkelijk zijn voor een portefeuille met daarin een identiteitskaart, maar veel minder evident voor een fiets. Als u de eigenaar niet vindt, moet u de vondst naar de gemeente brengen of laten opnemen in de registers van de gemeente. Een fiets mag na drie maanden worden verkocht. De werkelijke eigenaar kan wel vijf jaar lang de opbrengst opeisen. Doet die dat niet, dan blijft de opbrengst voor de verkoper. Doet die dat wel, dan heeft de eerlijke vinder recht op een redelijke beloning.

9. Geërfd vastgoed in hypotheekregister

Wie is eigenaar van welk vastgoed? Het is gebruikelijk dat de aankoop van vastgoed wordt ingeschreven in het hypotheekregister, maar voor geërfd vastgoed gebeurt dat nog niet. Om de informatie in de hypotheekregisters te vervolledigen worden in de toekomst ook de akte van erfopvolging of de verdeling overgeschreven in de hypotheekregisters. ‘Als de erfgenaam het geërfde vastgoed niet inschrijft, kan hij het niet verkopen’, zegt Sagaert.
Ook voorkooprechten en aankoopopties zullen in de hypotheekregisters worden overgeschreven. ‘Je kunt met je buur overeenkomen dat hij een voorkooprecht heeft, maar niemand kan dat dan weten. Dat kan problemen geven als een derde partij het vastgoed koopt. Door een inschrijving in het hypotheekregister kan de buur aantonen dat zijn rechten geschonden zijn’, stelt Sagaert.
Bron: De Tijd

Andere artikels

EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw

EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw

Het EPC bij verkoop en verhuur van woningen en appartementen is al meer dan tien jaar verplicht.
Vanaf 2022 moet er nu ook een EPC beschikbaar moeten zijn voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Deze verplichting staat los van verkoop en verhuur. Er wordt een periode van 2 jaar voorzien om dit EPC op te maken. Het EPC van de gemeenschappelijke delen kan al opgemaakt worden vanaf 2020!
Voor nieuwbouwappartementen gaat de verplichting in 10 jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning.
meer info
Asbestinventaris

Asbestinventaris

Wat al langer aangekondigd is, staat nu vast: het asbestinventarisatieattest komt eraan. Het betreft een nieuwe informatieplicht ten opzichte van kandidaat-kopers. Aangezien er nog uitvoeringsbepalingen vereist zijn, treedt de nieuwe regeling voorlopig nog niet in werking. Volgens de planning van OVAM zou het attest van kracht moeten zijn op 1 januari 2022. De grote krijtlijnen liggen intussen wel al vast.
meer info
Hervorming woningkwaliteitsnormen in 2021

Hervorming woningkwaliteitsnormen in 2021

Tijdens de laatste maanden voor de verkiezingen zullen nog een aantal cruciale dossiers de revue passeren. Denken we maar aan de hervorming van de woningkwaliteitsnormering. Deze materie is voor elke vastgoedmakelaar van cruciaal belang, zeker voor wie actief is in verhuurbemiddeling, de verkoop van vastgoed om te verhuren of rentmeesterschap. De geplande wijzigingen zullen immers een verregaande impact hebben op zowel de normen van de Vlaamse Wooncode zelf, als op de wijze waarop deze worden gehandhaafd (de controles, sancties, …). De regelgeving is grotendeels klaar en ligt nu voor bij de Raad van State. Nadat de Raad advies heeft uitgebracht zullen de wijzigingen ingediend worden bij het Vlaams Parlement. Streefdatum om de hervorming in werking te laten treden is 1 januari 2021.
meer info
Vlamingen kopen maar al te graag Spaans vastgoed.

Spaans vastgoed

Spanje blijft één van de meest interessante vakantielanden bij uitstek.
meer info
Getrouwde of samenwonende (ver)kopers: waar zitten de verschillen?

Getrouwde of samenwonende (ver)kopers: waar zitten de verschillen?

Als verkopende vastgoedmakelaar heb je klanten uit allerlei gezinssituaties. De ene (ver)koper is getrouwd, de andere is wettelijk of feitelijk samenwonend. Ho belangrijk is het familiaal statuut van de (ver)kopers nu eigenlijk met het oog op verkoop? Waar zitten de verschillen?
meer info
Nederlanders op zoek naar vastgoedkoopjes in België

Nederlanders op zoek naar vastgoedkoopjes in België

Na acht jaar stilte steken onze noorderburen opnieuw de grens over op zoek naar een ‘vastgoedkoopje’ in ons land. Een belangrijke oorzaak is dat de woningprijzen in Nederland de voorbije maanden flink gestegen zijn. Anderzijds maken ook de verlaagde registratierechten Vlaamse woningen extra aantrekkelijk voor Nederlanders.
meer info
Vlaanderen start controles bij Airbnb-panden.

Vlaanderen start controles bij Airbnb-panden.

De Vlaamse administratie start gerichte controles bij panden die worden aangeboden via het online platform Airbnb, maar niet zijn aangemeld in het kader van het Logiesdecreet. De controles komen er naast de juridische procedure die al loopt tegen het platform.
meer info
Minimumnorm 2020 geldt niet enkel voor huurwoningen.

Dakisolatienormen

Wist je dat het voor de Vlaamse renovatiepremie niet mogelijk is om een gezamenlijke aanvraag in te dienen? Dat betekent dat iedere mede-eigenaar van een appartementsgebouw afzonderlijk een aanvraag moet indienen voor zijn aandeel in de kosten van de werken. Als een inspecteur vaststelt dat de door jou verhuurde woning tegen 1 januari 2020 niet aan de minimumnorm voldoet, zal hij de woning meteen 15 strafpunten toekennen. Daardoor kan de burgemeester je woning ongeschikt verklaren.
meer info
Hervorming verkooprechten: bijzondere aandachtspunten rond de inwerkingtreding

Hervorming verkooprechten: bijzondere aandachtspunten rond de inwerkingtreding

Op vrijdag 22 december 2017 kondigde de Vlaamse Regering aan dat er een grootschalige hervorming van het verkooprecht (de vroegere registratierechten) in de steigers staat. Daarbij zullen het klein en groot beschrijf op basis van het kadastraal inkomen (KI) verdwijnen. In de plaats komt er een tarief van 7% voor alle gezinswoningen. Bovendien zal wie een woning koopt voor minder dan 200.000€ (of 220.000€ in de kernsteden en in de Vlaamse Rand) op de eerste 80.000€ geen belasting moeten betalen (de rechtenvermindering).
meer info
Vlaams minister van Energie Bart Tommelein stelde vandaag de jongste Energie en Binnenklimaat (EPB)-cijfers voor.

Meer dan de helft van de Vlamingen bouwt Bijna Energie Neutraal (BEN)

Nieuwbouwwoningen in Vlaanderen halen gemiddeld een E-peil van E30, wat overeenkomt met Bijna Energie Neutraal (BEN). Nochtans is dit pas vanaf 2021 de wettelijke norm. Dat blijkt uit de jongste Energie en Binnenklimaat (EPB)-cijfers die zijn voorgesteld bij de opening van Batibouw. Vlaams minister van Energie Bart Tommelein: ‘De Vlaming bouwt al enkele jaren energie-efficiënter dan wettelijk nodig. Meer dan de helft van de Vlamingen bouwt zelfs nu al Bijna Energie Neutraal. Het bewijst dat de Vlaming vooruit denkt.’
meer info
Hervorming verkooprecht: alles wat je moet weten.

Hervorming verkooprecht: alles wat je moet weten.

De hervorming van het verkooprecht (vroegere registratierecht) staat in de steigers. Het klein en groot
beschrijf op basis van het kadastraal inkomen (KI) zullen verdwijnen en vervangen worden door een
tarief van 7 procent voor alle gezinswoningen. Wie minder dan 200.000 euro betaalt (of 220.000 euro in
de kernsteden en in de Vlaamse Rand) moet op de eerste 80.000 euro geen belasting betalen. Dat werd
net voor Kerstmis aangekondigd, maar eigenlijk viel de eerste beslissing pas vorige week. Ondertussen
zijn er voorlopige teksten beschikbaar. Voorlopig, omdat nog heel wat stappen moeten doorlopen
worden, alvorens het nieuwe stelsel effectief van kracht wordt. Het is nog onzeker of de richtdatum van
1 juni 2018 überhaupt haalbaar is.
meer info
Het kraken van panden is een fenomeen dat al langer de publieke opinie beroert.

Nieuwe antikraakwet is een feit

De nieuwe antikraakwet is een feit en zal van kracht worden op donderdag 16 november 2017. De wet komt tegemoet aan het probleem dat de bestaande procedures om krakers te laten uitzetten veel te lang aanslepen. Bovendien wordt kraken nu altijd strafbaar, ook wanneer het om een niet-bewoond pand gaat.
meer info
Welke lasten kan u doorrekenen aan uw huurder?

Welke lasten kan u doorrekenen aan uw huurder?

Eigenlijk staat er niet in de huurwet of het de huurder of de verhuurder is die de kosten van bijvoorbeeld verbruik en onderhoud moet betalen. Maar het is gebruikelijk dat de huurder boven op de huurprijs nog kosten en lasten betaalt, en daar zijn dan wel enkele regels bij in acht te nemen.
meer info
“De standaard -het negenjarige contract- is al lang de standaard niet meer”

Lange huurcontracten zijn uit de mode

Veruit de meeste huurcontracten in België worden afgesloten voor een periode van minder dan drie jaar. Het klassieke negenjarige contract verliest aan populariteit, stelt Vlaams parlementslid Jelle Engelbosch (N-VA) vast, die de cijfers opvroeg.
meer info
De Belgische economie trekt aan.

Woningprijzen zullen opnieuw de hoogte ingaan

De woningprijzen zullen dit jaar met 4 procent en volgende jaar met 3,5 stijgen, zo voorspelt Standard & Poor's. S&P verwijst voor zijn opwaartse prognose naar de positieve economische factoren.
meer info
Kan je zomaar een bod op een huis intrekken?

Kan je zomaar een bod op een huis intrekken?

“Ik bied € 215.000!” Ken je dat gevoel? Je bent tot over je oren verliefd op een huis en doet meteen een bod. Maar dan blijkt dat je door onvoorziene omstandigheden van de koop moet afzien. Kan dat zomaar en wat zijn de gevolgen?
meer info
Waar studeren?

5 plekjes in huis om te studeren

Wanneer de maand juni steeds dichterbij komt, volgt ook de examenkoorts in haar kielzog. Hierbij hoort onlosmakelijk de opstelling van strakke roosters, de opvulling van die ijskast met voldoende powerfood en de voorbereiding op onvermijdelijke korte nachtjes slaap. Maar vooraleer je écht aan die bloksessies kan beginnen, moet je nog één ding beslissen… waar ga je studeren? Want hoewel sommigen onder ons zweren bij de bibliotheek, zijn anderen heilig overtuigd van het nut van thuis studeren. Daarom geven wij je met veel plezier de voordelen van de meest populaire studeerruimtes in huis mee. Welke ruimte draagt jouw voorkeur?
meer info
Heb jij recht op een sociale lening?

Heb jij recht op een sociale lening?

AIs je een lening wil voor een bescheiden woning en je inkomen is niet al te hoog, dan kan je zeker kijken of je in aanmerking komt voor een sociale lening. Naast een lage rentevoet heb je dan het voordeel dat je 100% van de waarde van het pand kunt lenen.
meer info
Hotel Mama nooit populairder.

Hotel Mama nooit populairder.

Bijna 1 miljoen 18- tot 34-jarigen in België wonen vandaag bij hun ouders, aldus een nieuwe studie. In Vlaanderen zijn dat er ruim vier op tien. Waarom?
meer info

Openhuizendag

Bekijk hier welke woningen u kan bekijken en wat de bezoekuren zijn.
meer info
Dé hotspot voor vastgoedprimeurs

IMMOSCOOP

IMMOSCOOP is dé hotspot voor vastgoedprimeurs. Surfers die op zoek zijn naar woningen, appartementen, nieuwbouwprojecten en bouwgronden die nieuw op de markt komen, zijn bij IMMOSCOOP aan het juiste adres.
meer info
Spelletjes van vroeger

Moppies kindergrime

Moppies Kindergrime entertaint kinderen met grimmage, ballonplooien, kidstattoo-workshop en springkastelen.
meer info
Renovatielening kost minder dan ooit

Renovatielening kost minder dan ooit

De rente op ‘gewone’ woonkredieten is stilaan weer aan het stijgen, maar voor kleinere renovatieleningen is dat nog niet het geval. Bij renovatie ligt de rente nu gemiddeld op 2,9 procent.
meer info
Lenen moeilijker in de toekomst?

Lenen voor huis wordt moeilijker

De Belgische gezinnen hadden vorig jaar voor het eerst meer schuld dan gemiddeld in de eurozone. Te soepel woonkrediet is een van de redenen. De Nationale Bank wil ingrijpen.
meer info
Conceptstore Futur zet nieuwe trend in Mariaburg

Conceptstore Futur zet nieuwe trend in Mariaburg

"Vrouwen kunnen beter ondernemen”, lezen we in een onderzoek van de zelfstandige organisatie NSZ. “Is dat zo. Dan sta ik er goed voor”, zegt Joke Vermeire (42). Vermeire opende net een nieuwe zaak. ‘Futur’ wordt een unieke conceptstore voor Mariaburg en Ekeren.
meer info
Nieuwe woonkredieten overschrijden kaap van 30 miljard euro

Nieuwe woonkredieten overschrijden kaap van 30 miljard euro

In 2016 hebben de Belgische banken meer dan 260.000 woonkredieten verstrekt, goed voor een recordbedrag van 30,136 miljard euro. Dat blijkt uit de jaarcijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK). Daarmee lag de productie van nieuwe kredieten - zonder herfinancieringen - ruim vier miljard hoger dan in 2015.
meer info
Vlaanderen voert regels voor Airbnb in

Vlaanderen voert regels voor Airbnb in

Wie via Airbnb zijn appartement of woning wil aanbieden, moet vanaf 1 april voldoen aan de nieuwe Vlaamse regelgeving. Dat vernam De Tijd. Vlaams minister van Toerisme Ben Weyts (N-VA) legde net voor het kerstreces de nieuwe veiligheidsnormen voor aanbieders van commerciële overnachtingen vast.
meer info
Wat kost schenken?

Wat kost schenken?

In navolging van Vlaanderen midden vorig jaar hebben ook Wallonië en Brussel de tarieven voor het schenken van onroerende goederen aangepast. Brussel volgt met de vereenvoudiging exact het voorbeeld van Vlaanderen, Wallonië verlaagt weliswaar de tarieven, maar behoudt de complexiteit van het systeem.
meer info